* LN Čas od času informují realitní kanceláře o prudkém růstu cen bytů. Jak to vidíte vy? Rostou ceny opravdu o desítky procent ročně, jak někteří makléři tvrdí?
Nejprve zdůrazněme, že jde o celý trh, a ne jednotlivé případy, jde o zobecnění cen. Pro hodnocení je třeba se umět podívat více z výšky. Někteří makléři po mnoho let informují o růstech cen bytů o desítky procent každým rokem, aniž by se zamysleli nad tím, zda to je vůbec možné. Pokud cena roste 5 let o 20 procent ročně, nestoupla by o 100 procent, jak si někteří myslí, ale přibližně o 250 procent. Takové růsty přece nemáme. Je ale štěstí, že se bytovému trhu daří, ceny dlouhodobě rostou a nechápu, proč tento zdravý vývoj narušovat prohlášeními o dramatech v cenách, a tedy vlastně budoucím problému. Vzpomeňme si na ceny před vstupem do EU. Již v 90. letech stály kvalitní byty v Praze 70 a více tisíc na metr čtvereční, luxusní hodně přes sto tisíc na metr čtvereční. Před vstupem do EU byly v Praze běžné ceny bytů ve vlastnictví v úrovni 40 až 45 tisíc na m2. Uváděly to i realitní kanceláře a developeři za ty ceny prodávali. V Trend reportu ARTN v roce 2002 psali odborníci z řad realitních kanceláří a developerů o středním segmentu cen bytů v Praze mezi 35 až 50 tis. Kč na m2, v roce 2004 to bylo 45 až 80 tisíc, luxusní až do 190 tisíc na m2. Samy realitky uváděly v médiích počátkem roku 2004 ceny panelových 3+1 v Praze okolo 2,5 milionu Kč. Dnes jsou ceny výše tak o 20 až 30 procent. Současné ceny mě neděsí, znám je již několik let. Prudké růsty mohou vycházet jen těm, kteří tvrdí, že v roce 2003 stál byt v Praze průměrně okolo 25 tisíc za m2. Není od věci seznámit se s daty Českého statistického úřadu, získávanými ze skutečně zrealizovaných obchodů, ve velkých souborech. Tedy ne s cenami nabídkovými či odhadními. Růsty zaznamenal na přelomu tisíciletí, okolo vstupu do EU ochabnutí a následně vzestup, s růstem příjmů. Bytům se daří tak, jak se daří ekonomice, jak rostou příjmy. Konec roku 2007 byl v růstech rychlejší, ale boom to taky nebyl. Dnes ceny relativně dost rostou třeba na Moravě, ale při malých počtech transakcí, a stále jde o ceny velmi nízké, vycházející z nízkých hodnot z privatizace obecních bytů.
* LN Jaký je tedy podle vás skutečný meziroční nárůst cen bytů?
Je dobře, že ceny bytů v ČR rostou. Nejlépe investovali ti, kteří nakoupili v devadesátých letech. Od roku 2000 už ceny z mnoha reálných důvodů rostly relativně prudce, klesaly úroky, banky začaly být na klienty „hodnější“. Do konce roku 2003 tak ceny vzrostly za čtyři roky o 50 %, okolo a po vstupu do EU navzdory mnoha tehdejším zprávám o prudkých růstech stagnovaly nebo se i mírně snížily.
Pokračování na straně II
Dokončení ze strany I
Nejvíce klesly ceny starších panelových bytů, které ale svoji ztrátu v posledních letech dohnaly. Ceny následně rostly v průměru o 5 až 8 procent ročně. Jsou lokality, kde se zvyšovaly více, jsou ale i místa, kde se příliš nezměnily.
Je ale nutné porovnávat srovnatelné. Z pražského trhu zmizel produkt takzvaných levných bytů za 25 tisíc za metr čtvereční, vzniklý dostavbami či rekonstrukcemi starých ubytoven. Dnes se staví kvalitnější a větší byty a to může být při hodnocení zavádějící. Vezmeme-li však podobné projekty ve srovnatelných lokalitách, vidíme, že se ceny o žádné závratné hodnoty neliší. Nejvíce rostou města, kde se ceny nedostaly přes 30 tisíc za m2. I ceny bytů podléhají ekonomickým pravidlům. A proto by bezdůvodné růsty cen byly předzvěstí velkých problémů.
* LN Proč o tom tedy některé realitní kanceláře informují mylně?
On to nemusí být omyl v čísle, ale ve zobecnění. Inflace se také nepočítá z dat jednoho nákupního centra. Relevantní informace z celého trhu chybí. Realitky mají k dispozici jen soubory svých dat, informace si nepředávají a hlavně si evidují jen jimi zrealizované obchody. Často se reportuje z inzertních cen, které se od zrealizovaných mnohdy významně liší. Svá data mohou mít i banky, ale překvapivě s nimi pracují jen omezeně a většinou s cenami z odhadů, ne z kupních smluv. Roli hrají i média, která nechtějí psát o vývoji zdravém, ale potřebují ty bombastické zprávy - hodně lidí jim takové informace rádo podsouvá.
* LN Co mohou takové mylné informace na trhu způsobit?
Mohou vést lidi k chybným rozhodnutím. Odloží prodej, protože si počkají. Příliš uspěchají koupi, protože vše bude dražší. Lidé si často přečtou jen titulky a tak dnes mnoho lidí přijalo to, že ceny dlouho rostou o 20 až 30 procent každý rok. Kdyby si přečetli, čím je to zdůvodňováno, možná by se divili. Často si říkám, proč tedy místo informací, jak ceny letí a letět budou, raději nenakupovali a nikomu to neříkali. Jak to, že žádný developer místo prodeje byty nepronajímal - inkasoval by nájem ke splácení úroků z úvěru a cena by mu rostla o 20 % ročně? Proč si tedy pár let nepočkal a pak teprve neprodal, po třech letech dokonce bez DPH? Neudělal to nikdo! Ono to totiž tak úplně nefunguje a je něco jiného něco prohlásit a jiné sám učinit.
* LN Myslíte, že tyto zprávy o dramatickém růstu cen v posledních letech nějak ovlivnily, případně pokřivily trh s nemovitostmi?
Celý trh ani tak ne. Možná v minulém roce vyděsily ČNB a určitě pár lidí udělalo uspěchaná rozhodnutí, kterých třeba budou litovat. Jak je při porovnávání tvrdých dat, čísel ČSÚ apod. vidět, ceny si jdou svojí cestou. Jsou místa, kde růsty prudší byly, aby jinde zase ochably. Jen se do toho některá média trochu zamotala, a když si zpětně porovnáte, co v minulých letech psala a co píšou dnes a jak to nesedí, je to spíše legrační.
* LN Můžeme v nadcházejících letech očekávat nějaký dynamický růst cen nemovitostí?
Nyní žádný důvod nevidím. Mohlo by k tomu ale dojít, kdyby banky začaly půjčovat i těm, kterým by půjčovat neměly. Úroky klesat nebudou, počet domácností dynamicky nevzroste, výnosy z nájmů díky deregulaci spíše poklesnou. Ceny budou udávat příjmy domácností. Pokud dramaticky vzrostou úroky u úvěrů, někde mohou ceny i poklesnout. Porostou rychleji jen tam, kde spaly - tedy na Moravě a v severních Čechách.
* LN Pokud by chtěl člověk získat pravdivé informace o vývoji cen bytů v ČR, kam se má obrátit?
To není snadné, ani rychle proveditelné. Data ČSÚ jsou volně přístupná, informace přináší i ministerstvo pro místní rozvoj. O bydlení často publikuje také Sociologický ústav AV, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí zase vydává Trend report. Pokud znáte osobně makléře v realitní kanceláři, informujte se u něj. Také doporučuji studium starších realitních časopisů.
