Nejčastějším důvodem přefinancování stávajícího úvěru na bydlení jinou bankou je vidina nižších úrokových sazeb. „Kvůli nižším úrokům chtějí hypotéku přefinancovat nejčastěji klienti s jednoletou dobou fixace,“ informuje mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň.
Ti, kteří se nechají nižšími úroky zlákat, ale nevědí, že je některé banky nabízejí jen novým klientům. V okamžiku, kdy si budou volit druhou a další dobu fixace, se jim může stát, že se na ně nižší úroky už vztahovat nebudou.
„Pokud bude klient patřit k významným klientům banky a bude osobně intervenovat, aby dosáhl snížení úrokové sazby, může uspět. Běžně se to ale v praxi moc nestává. Banky chtějí nízkými úroky zvýhodňovat nové klienty, a tím je přilákat,“ vysvětluje Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis.
Přecházet k jiné bance jen kvůli nižším úrokovým sazbám tedy není příliš rozumné. Nové bance zaplatíte poplatek za vyřízení úvěru, a pokud vám zrovna nekončí doba fixace, stávající bance budete muset uhradit poplatek za předčasné splacení úvěru. Nižší úroky se vám tak nemusejí vyplatit.
Výjimkou může být jen situace, kdy vám banka garantuje stejné úroky až do konce splacení hypotéky. I tak byste si ale měli ujasnit, zda vám poplatky tento krok neprodraží do té míry, že přestane být výhodný. Zdají-li se vám stávající úroky příliš vysoké, ale nechcete zdlouhavě pátrat po úrokových sazbách jednotlivých bank, na které byste dosáhli, zajděte za hypotečním makléřem, který vám zdarma poradí, posoudí, zda je pro vás změna výhodná, a předloží vám případné nabídky.
Pokud si budete vyřizovat novou hypotéku prostřednictvím makléře, zkrátí se tím i doba jejího vyřízení. „Rychlost makléřů je klíčová zejména v době, kdy úrokové sazby rostou. Každý týden, který makléř klientovi ušetří, klient pocítí na nižší úrokové sazbě,“ doplňuje Milan Roček. (Více o makléřích na str. IV)
Jak neplatit zbytečné poplatky
Přefinancovat hypotéku můžete chtít také kvůli zvýšení doby splatnosti úvěru. Ideální je to v okamžiku, kdy si volíte novou dobu fixace. Pak za změnu nic nezaplatíte. Platí ale, že si nemůžete zvolit delší splatnost, než která byla maximálně stanovená v době, kdy vám byla hypotéka přidělena. Když jste si tedy zvolili 20letou splatnost, maximální tehdy byla na 30 let a 5 let úvěr splácíte, můžete si nyní zvolit nejdéle 25letou dobu splácení.
Když se nacházíte uprostřed fixačního období, je situace složitější. Změnu splatnosti vám banka vůbec nemusí povolit, a pokud k tomu přistoupí, zaplatíte jí za to určitou sankci. Její výše se liší podle konkrétní banky.
Najměte si makléře Hypoteční makléř vám zdarma poradí a zařídí veškerou potřebnou dokumentaci.
Chcete-li dobu splatnosti zkrátit, počkejte si, až vám skončí fixace úrokové sazby, a poté úvěr splaťte - částečně nebo zcela. Tak bance nezaplatíte ani o korunu navíc.
Velice častým důvodem refinancování hypotéky bývá její navýšení, například z důvodu dodatečné rekonstrukce nebo kvůli prodeji starého bytu s hypotékou a koupi nového a většího, a tím pádem i dražšího. Pokud se zrovna v takové situaci nacházíte, nepřemýšlejte zatím o změně banky (která by vám třeba dala rovnou i nižší úroky), ale s vyjednáváním začněte u té stávající.
Vyšší úvěr znamená pro banku novou a zajímavou obchodní nabídku, neboť jí zaplatíte více na úrocích. Do banky tedy jděte s tím, že u ní chcete úvěr navýšit, ale pouze pokud nebudete muset hradit poplatek za předčasné splacení stávající hypotéky. Zdůrazněte, že pokud vám banka nevyhoví, půjdete ke konkurenci.
Většina bank na tyto podmínky přistoupí a poplatek za předčasné splacení vám zčásti, nebo dokonce i úplně odpustí. „U každého klienta je nutné zvažovat konkrétní podmínky, ale v některých případech to skutečně možné je,“ připouští Bohdan Suchánek z Hypoteční banky.
Když s takovým požadavkem neuspějete, můžete se pokusit u jiné banky dohodnout snížení vstupního poplatku. „Banky jsou ve snaze získat nového klienta schopny odpustit mu i zaplacení celého poplatku za poskytnutí hypotéky,“ potvrzuje Ivana Žáková z poradenské společnosti AWD ČR.
Nový odhad i opětovné prokázání bonity? Někdy ano
Pokud se rozhodnete hypotéku přefinancovat, budete v některých případech potřebovat i nový odhad ceny nemovitosti. „Původní odhad akceptujeme, pokud není starší šesti let,“ uvádí Lucie Halová z tiskového oddělení Volksbank.
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí stále rostou, může pro vás být nový odhad výhodný. Díky němu můžete dosáhnout na vyšší hypotéku nebo na hypotéku na nižší procento z odhadované ceny nemovitosti - a tedy získat nižší úroky.
To, zda máte na splácení úvěru dostatečný příjem, si banky někdy chtějí znovu ověřit podle vlastních kritérií. „Nemůžeme vycházet z toho, jak bonitu posuzovala jiná banka,“ vysvětluje Suchánek. „Opakované prokazování výše příjmů a bonity není nutné,“ oponuje mu ale Lucie Halová.
Zda po vás bude banka prokázání bonity požadovat, může záviset také na tom, jestli žádáte o přefinancování zbylého úvěru, nebo zároveň o jeho navýšení. „Ve druhém případě prokázání bonity požadujeme,“ sdělila Kristýna Havligerová z České spořitelny.
O konsolidaci zatím není zájem
Některé banky už nabízejí i konsolidaci hypoték - sloučení více úvěrů do jednoho. Konsolidaci více úvěrů na bydlení vám ale zpravidla umožní i tam, kde pro tyto účely speciální produkt nenabízejí.
„Konsolidace hypoték se v současné době používá hlavně pro refinancování většího množství úvěrů -například stavebního spoření, které často používali klienti před 5 až 7 lety jako doplněk k hypotékám, neboť tehdy ještě neexistovaly stoprocentní hypotéky. Doba konsolidací ale přijde až za několik let,“ uzavírá Milan Roček.
O autorovi| Barbora Minksová, redaktorka LN
