Kdysi byla hypotéka pro občana ČR něco naprosto nepředstavitelného. Jednak to bylo způsobeno tím, že hypotéky poskytovala pouze jedna instituce, Českomoravská hypoteční banka a.s. (dnes hypotéky poskytuje 11 bank), a také tím, že úroky byly z dnešního pohledu astronomické. Například na počátku roku 1998 byla sazba na pětiletý fix na úrovni 17 %.
Dalším nezanedbatelným faktem je, že se v průběhu času výrazně změnily podmínky pro poskytování hypoték a zejména množství vyžadovaných dokumentů. I přes mírné přitvrzení v posledním půl roce z důvodu celosvětové finanční krize a hospodářské recese to byly změny k lepšímu. Vznikla řada nových produktů a množství dokladů je minimalizováno. Hypotéku je možné získat bez dokladování příjmů a bez prokazování účelu. Řada procesů se zrychlila a zautomatizovala. Jestliže k 31. 12. 2000 byl celkový počet hypoték poskytnutých občanům 29 560 s celkovou hodnotou necelých 29 mld. korun, tak na konci roku 2008 to bylo celkem 403 486 hypoték v celkové hodnotě 583,5 mld. korun. A to existují ještě hypotéky poskytnuté právnickým osobám a municipalitám.
Za to, že se české hypoteční bankovnictví nachází ve velmi dobré kondici, můžeme děkovat stále ještě poměrně konzervativnímu přístupu bank. Rozhodně jsme nezažili, že by hypotéku dostal každý „bezdomovec“, jak se to v nadneseném slova smyslu dělo např. v USA. Kam tato „cesta do pekel“ vedla, toho jsme dnes bohužel všichni svědky.
Dalším velice kladným faktorem byl vznik několika registrů dlužníků, kde se banky dotazují na minulost žadatele o hypotéku, takže ten, kdo měl v minulosti nějaké problémy, má jen minimální šanci uspět. Naopak ten, kdo své závazky v minulosti plnil naprosto vzorně, je ve velké výhodě.
Některé produkty u nás chybí I přes fakt, že v posledních letech vznikla řada nových hypotečních produktů, ještě stále některé na českém trhu chybí. Vzhledem k současné situaci bude jejich zavedení asi odloženo, ale časem se jich určitě dočkáme. Například „Equity Release“ - alternativa pro vlastníky nemovitostí v penzi. Jedná se o takzvané „zpětné hypotéky“.
Zpětná hypotéka je založená na opačném principu než ostatní úvěry a řadě lidí by mohla pomoci vyřešit existenční problémy v penzi.
Princip je jednoduchý: starší člověk, který vlastní třeba třímilionový dům, jej na základě speciální úvěrové smlouvy poskytne bance s tím, že má dům na dožití. Díky tomu se nemusí nikam stěhovat a přitom je finančně zabezpečen. Na rozdíl od ostatních úvěrů ani žádné hypoteční splátky nesplácí, protože dům de facto prodal bance, která mu vyplácí rentu. Na výběr má jednorázově vyplacenou sumu či pravidelnou výplatu po částkách.
Jiný alternativní způsob splácení hypotečního úvěru, který v tuzemsku chybí, je hypotéka s názvem „Interest-Only Mortgage“, zkráceně „I-O hypotéka“. V tomto případě platí po celou dobu trvání úvěru dlužník pouze úrok a jistinu splácí až zcela na konci splátkového kalendáře. Je to zajímavá varianta především pro ty, kteří si chtějí z daní odpočítat co největší úroky.
Další možností, která u českých bank není, je možnost koupě nemovitosti v zahraničí a ručení touto nemovitostí. Byť zákon tento postup umožňuje, tak to české banky prozatím neumí. Na druhou stranu je nutné pochopit, že je asi složité sladit odlišné právní postupy. Zejména ty, co se týkají zástavních smluv.
Dnes si sice můžete koupit byt nebo dům např. ve Španělsku, ale ručit musíte nemovitostí na území v ČR.
Pokud bychom měli odhadovat vývoj úrokových sazeb, zřejmě bychom potřebovali křišťálovou kouli. V dnešní rozkolísané době není absolutně nic jisté a velice těžko se odhaduje vývoj sazeb v budoucnosti. Nicméně se při troše dobré vůle dá očekávat, že po stabilizaci současných celosvětových problémů by mohl vzniknout prostor pro mírné snížení sazeb. Avšak pouze za předpokladu, že se inflace výrazně „neutrhne ze řetězu“.
O autorovi| ROMAN SCHERKS, Autor je hypoteční specialista ve společnosti Partners
