Určitě ano. Avšak neregulované nájemné, respektive ceny obecně, jsou v tržním hospodářství velmi vzácným jevem. Regulace je totiž mnohem širším pojmem, než za jaký se obecně pokládá.
Od 1. ledna 2011 stát po dlouhých letech přestane přímo určovat a vynucovat výši nájemného u značného počtu nájemních bytů. Máme tuto změnu vítat, nebo máme mít obavy o život, zdraví a důstojnost dotčených občanů?
Prozkoumejme nejdříve možná pozitiva, která deregulace přinese. Dojde k narovnání vlastnických vztahů. Přesněji, skončí poškozování hospodářských zájmů majitelů nemovitostí. Právo bylo doposud nevyváženě na straně nájemníků.
Nastoleno bude tržní nájemné, které jediné zabezpečuje soulad poptávky a nabídky. Tržní nájemné zamezí plýtvání na straně jedné, a nedostatku na straně druhé. Do rovnováhy se jednou ranou dostanou dva trhy. Na trhu s regulovaným nájemným se zamezí plýtvání a na trhu bez regulace nedostatku.
Zvýšením volně dostupných kapacit nájemného bydlení dojde k zvýšení mobility pracovní síly, která byla připoutána ke stávajícímu životnímu prostoru. Trh práce se stane pružnějším. Zaniknou motivace vedoucí k černému obchodu s regulovaným nájemným. Nájemné se bude uzavírat na základě oboustranné dohody dvou suverénních stran. Majitel nemovitosti již nebude nahlížet nenávistně na zvýhodněného nájemníka, ale spíše ho bude brát jako zákazníka, kterému bude chtít vyjít co nejvíce vstříc. Obyvatelé bydlící v neregulovaných bytech nebudou mít důvod k závisti vůči občanům bydlícím v státem regulovaných bytech.
Nárůst nájemného zůstává nejsilnějším argumentem pro zachování státní regulace. Tento obecně přijímaný předpoklad však zdaleka není tak přímočarým, jak se na první pohled může zdát. Nárůst se totiž zpravidla počítá k existující mezeře mezi regulovaným a neregulovaným nájemným. Tato mezera se však v momentě deregulace zmenší poklesem nájemného na neregulované části trhu z důvodu nárůstu tržně nájemních kapacit. Bude tedy mnohem pravděpodobněji docházet k přibližování obou hranic cenového intervalu současně než skokové korekci regulovaného nájemného na úroveň neregulovaného.
V případě rychlejšího poklesu neregulovaného nájemného by tak nárůst regulovaného nájemného nemusel být nijak dramatický. Navíc, budoucí cenový vývoj může klidně přinést sestup nájemného až na dnešní státem regulovanou úroveň, která ale bude platit pro všechny aktéry trhu. Jako příklad může posloužit sestup ceny nových bytů posledních let. Jenom málokdo by se v roce 2007 vsadil, že ceny nových bytů či domů budou o čtyři roky i o třetinu nižší. Argumenty zastánců regulace, ale i deregulace se pohybují v prostoru mezi regulací garantovanou státem a situací žádné regulace. Na tomto hřišti se však skutečný argumentační střet neodehrává. Ten se mnohem více odehrává mezi regulací garantovanou státem a regulací garantovanou trhem. Ano, i trh reguluje. Je to jedna z jeho funkcí.
Trh reguluje konkurencí a rozdáváním informací. Ne náhodou si zákonodárci ponechali možnost upravit výši nájemného po deregulaci pro případ, že by se majitel nemovitosti a nájemník neuměli dohodnout. V takovém případě mají možnost, prostřednictvím soudu, upravit smluvní nájemné na úroveň nájemného obvyklého v daném místě. Místně obvyklé nájemné není však nic jiného než tržní nájemné. Zákonodárci správně rezignovali na regulaci od ministerského stolu a šikovně chtějí využít regulace trhu. Tato chrání nájemníka od povinnosti platit přemrštěně vysoké nájemné, ale zároveň chrání majitele nemovitosti od povinnosti přijmout přemrštěně nízké nájemné.
Původní otázku lze tedy formulovat přesněji. Máme se bát státem neregulovaného nájemného? Odpovědí bude: určitě ne. Nájemné od ledna 2011 nenecháváme bez regulace, pouze přesouváme regulaci z rukou státu do rukou trhu. Je to spolehlivější. Máme to pohodlí spolehnout se na regulační sílu a schopnosti trhu.
***
Zvýšením dostupných kapacit nájemného bydlení dojde k zvýšení mobility pracovní síly, která byla připoutána ke stávajícímu prostoru. Trh práce bude pružnější.
O autorovi| MAREK MIČÚCH, Katedra ekonomie VŠE
