* LN Nové kanceláře se nyní prakticky nestavějí, připravuje se jich také velmi málo. Nesignalizuje trh, že by byl jejich nedostatek již nyní?
Musíme se na tento trh podívat z více pohledů. Nelze generálně říci, že kanceláře chybějí. Koneckonců jen neobsazenost v Praze dosahuje 11,8 procenta. Když ale rozdělíme kanceláře na ty nové prvotřídní a na ty takzvané second handy, zjistíme, kde ten nedostatek je. Každá pražská lokalita má vlastní prime, tedy nejlepší, lokalitu. Jde o trhy v Praze 1, 4, 5 a 8. Prime lokalita Prahy 8 je trochu bokem, protože o té můžeme dnes říci, že je saturována a má co nabídnout. Vrámci Prahy 4 reprezentuje prime lokalitu Pankrác. Zde máme kancelářskou budovu City Empiria, která je téměř plná, dále City Tower, kde je pár zbytkových metrů čtverečních, a Gemini, což je úplně stejný případ. Dále bereme v úvahu lokalitu na Budějovické, kde je budova Raiffeisenbank, Trianon, Budějovická alej. Zde volné plochy již nejsou, míněno větší souvislé jednotky. Podobně na tom jsou i ostatní zmíněné lokality.
* LN Víte o nějaké konkrétní firmě, která měla problém najít nové kanceláře?
Dělali jsme nedávno takovou studii a zjistili, že přijde-li za námi klient, který bude chtít v prime lokalitě Prahy 4 čtyři tisíce metrů čtverečních v souvislé ploše, tak je jednoduše nenajdeme. Samozřejmě mohu jít v rámci Prahy 4 stále do kanceláří Kavčí Hory Office Park, do komplexu budov Prague Gate, do budov The Park na Chodově, ale už je to za tu cenu, že nejsem přímo na metru a blízko služeb. Podle čehož se vlastně prime lokalita určuje. Třeba BB Centrum nedaleko Budějovické, kde sídlí ČEZ nebo Microsoft, je skvělá lokalita, ale mezi ní a Pankrácem nikdy nebyla zásadní konkurence, protože Pankrác je jednoduše prime.
* LN Odkdy ten problém vnímáte?
Od konce roku 2008, kdy se dostavělo mnoho metrů čtverečních, prakticky dvojnásobek obvyklých hodnot. Od té doby se pouze absorbuje a prakticky se nezačalo stavět.
* LN Dokdy bude přetrvávat?
Dokud bude jediným dokončeným kancelářským projektem Filadelfie v BB Centru. Jinak řečeno, dokud nebude z čeho si vybírat.
* LN Pokud však půjde o firmu žádající menší plochy, tak by podle všeho problémy mít neměla...
Ano, půjde-li o firmu, která bude chtít 500 metrů čtverečních, tak máte pravdu, ta mít problém nebude. Jenže v rámci těch prvotřídních kancelářských lokalit jsou nyní neobsazené pouze zbytky. Čili firma si nebude moci vybírat z těch nejlepších jednotek v rámci dané budovy. Bude si vybírat z toho, co zbylo. Na druhou stranu, pokud by měla k dispozici celý objekt, tak jí pronajímatel nedá prostory uprostřed, ale s největší pravděpodobností v nejnižším patře, aby mu zůstala co největší souvislá plocha.
* LN Tím pádem se opět zvyšuje význam „second handových“ kanceláří...
Přesně tak. A také jejich absorpční schopnost. Ti, kdo se dnes dívají na tento typ kancelářských ploch, mají velkou šanci najít, co potřebují. Stěhovali se totiž firmy jako Siemens, Citibank a další klienti, kteří šli do nových prostor.
* LN Klesají ještě ceny pronájmů? Nebo se kvůli nastávajícímu nedostatku ploch začnou dokonce zvyšovat?
Firmy, které chtějí mermomocí pronajímat, spíš nabídnou více pobídek jako třeba ony nájemní prázdniny a podobně. Rozhodně však nehodlají hýbat s nominální cenou. Je pár domů, které měly problémy s pronájmem, a tam pak pronajímatelé nabídli třeba pro první dva roky sníženou cenu nájmu. Ale můžete si všimnout, že to funguje vlastně na stejném principu jako ty nájemné prázdniny. Nominální hodnota tak sama o sobě neklesla. Ceny se nyní pohybují na úrovni roku 2008, kdy začaly stagnovat. Ale například v případě Prosek Pointu jsme koncem roku 2007 začínali na 12,50 eura za metr čtvereční, teď jsme na 13,90.
* LN O co se vaši klienti nejvíc zajímají při stěhování do nových prostor?
Z 95 procent o to, jak daleko budou od metra. Dále je pro ně důležité, jaké jsou v okolí služby a v jakém čase mohou mít kanceláře. Nakonec přijde na přetřes cena. Opravdu to tak je, peníze nejsou na prvním místě.
* LN O jaké lokalitě lze říci, že je vhodná pro investování do komerčních nemovitostí za všech okolností?
Naprosto nejlepší lokalita pro investování, a to i spekulativní, je rozhodně Smíchov. Neobsazenost zde dělala ke konci loňského roku 4,8 procenta, což je prakticky nic.
* LN Je opravdu zájem o nové prostory v prime lokalitách?
Krásným příkladem je Praha 9, kde je takovým projektem Prosek Point. Ten požral za loňský rok 70 procent z celkového obratu této lokality. Protože je nový, na metru a pro firmy má smysl tam jít.
* LN Jak se změnily podmínky pro developery, kteří chtějí získat úvěr od banky?
Dříve stačil bance pouze vážný zájem o 20 až 30 procent plochy budovy. Dnes chce jistých 50 procent, tedy budoucí nájemní smlouvu. Navíc vyžaduje oproti minulosti až o 50 procent vyšší podíl vlastního kapitálu. Pro developera je výše požadovaných vlastních peněz doslova zabiják. Pro velké projekty jsou takové požadavky prakticky likvidační.
* LN Nemůže to však přispět k tomu, že se nyní bude stavět inteligentně a pro nesmyslné projekty nebude prostor?
Každý projekt má svého kupce, ale je pravda, že v době boomu se zapomínalo na selský rozum. Ten v krizi nastupuje nejvíc. Také je pravda, že se stavělo až příliš. Dnes se staví opravdu už jenom na jistotu, a když už, tak pouze v těch prime lokalitách. Protože kdyby chtěl někdo postavit něco v Praze třeba na konci Evropské, tak i kdyby měl poloviční předpronajatost, nikdo mu na to nedá peníze. Banky totiž vidí, že když to tam nešlo předtím, nepůjde to tam ani dnes.
* LN Takže vše funguje, jak má...
Jenže je nutné vidět i ten druhý pohled. Neobsazenost se sice poslední dvě čtvrtletí nezměnila (v Praze kulminuje pořád kolem 11,8 procenta, což jsou zejména ty zbytkové plochy), ale když banky tento údaj vidí, tak mají pocit, že není důvod stavět nové kanceláře, když je neobsazenost tak vysoká. Počkají tedy, až se to procento sníží, protože pak mají jistotu dobré investice. Tím pádem ale začne docházet k razantnímu propadu nabídky navzdory tomu, že poptávka tu stále je a nemění se.
* LN Co se tedy stane?
V roce 2010 se budou požírat zbývající metry. Začnou se opět domlouvat podmínky možného financování nových projektů a v polovině roku 2011 se začne stavět. Nové metry přijdou na trh až koncem roku 2012. Čili mezi lety 2010 a 2012 vznikne jednoznačně díra v nových produktech.
* LN Co to bude znamenat?
Může to znamenat dvě věci. Buď půjde nový nájemce do předpronájmu, který si nasmlouvá, aby pro něj někdo stavěl na klíč. Nebo bude muset zůstat, kde je. Renegociace budou obtížnější, nebude s čím vyjednávat. I proto se zvýší význam second handů, které však musí být v dobrých lokalitách.
* LN A nezačne trh opět s nárazovým přísunem chybějících kancelářských ploch?
Pokud to dospěje do té úrovně, že financující subjekty nezareagují v předstihu, tak opět může dojít k určitému skoku. Na druhou stranu tak nízká opatrnost, jakou měly banky kdysi, už se také opakovat nemůže.
* LN Je vůbec někdo schopen stavět v současnosti spekulativně, když jsou také velké problémy s financováním?
Tuto možnost nemá momentálně téměř nikdo. Osobně vím pouze o dvou až třech firmách, které to dokážou. Navzdory tomu radím: Pokud máte možnost stavět spekulativně, tak to udělejte teď. Pokud totiž nyní zahájí firma výstavbu, dodá nové metry na konci roku 2011 a bude jednou z mála.
* LN O jaké konkrétní projekty by mohlo jít?
Již dnes mluvíme o dvou projektech, o detailech však zatím nemohu mluvit. Jde však o prime lokality. Jsou to projekty do deseti tisíc metrů čtverečních.
* LN Víte také o nějakém velkém projektu nad 15 tisíc metrů čtverečních, který by se mohl v blízké době realizovat?
Jsou tu rozpracovány takové projekty, ale dnes ještě není doba na to, je zahájit. Lze případně stavět etapovitě, aby trh mohl metry bez problémů absorbovat. Nemá cenu vyrábět na sklad. Stavět se nyní bude v poměru 75:25 ve prospěch těch malých projektů pod deset tisíc metrů čtverečních.
