* LN J&T Real Estate patří do silné finanční skupiny. Pocítili jste nějaké dopady krize?
Ano, pocítili. Nežijeme ve skleníku, nestavíme si sami pro sebe. Veškeré nemovitosti, které budujeme, jsou až na výjimky určeny k prodeji. Zjednodušeně řečeno jsme stroj na peníze a naši vlastníci chtějí, aby se do nás vložené peníze zhodnocovaly. Nikoli aby se stavěla krása. To je však princip podnikání. Znamená to, že se nás krize samozřejmě dotýká. Některé projekty přehodnocujeme, dotáhneme je třeba jenom do fáze územních rozhodnutí, stavebních povolení a zatím není rozhodnuto, že je zahájíme. Další projekty jsme zahájili a běží.
* LN Vyplývají ze současné situace i nějaká pozitiva?
Určitě. Především dojde k vyčištění trhu. Před třemi lety dělal development každý, kdo měl trochu peněz nebo tu správnou drzost. Když jsem ještě chodil do školy, učili jsme se, že krize je periodická. Do ekonomiky tedy patří, i když je nyní moc velká. Také dojde ke zreálnění cen. Není žádným tajemstvím, že lidé, kteří bydleli nedaleko hranic, si vozili stavební materiál z německých stavebnin, protože byl o třetinu levnější. Na druhou stranu se krize netýká všech segmentů. Například v realitách se určitě nedotýká luxusních bytů.
* LN To je ale jediný realitní segment, kterého se nedotkla...
Myslím, že ani byty střední kategorie v Praze na tom nebudou špatně. Znám hodně lidí, kteří nyní shánějí byt s cenou 50 až 60 tisíc korun za metr čtvereční, což chápu jako střední kategorii. V současnosti jich moc není.
* LN Především se však bude muset stavět. Podmínky bank to zatím moc neumožňují...
Úplně s vámi souhlasím. Myslím, že až skončí krize v průmyslu, neskončí ve stavebnictví. Přišla sem totiž o něco později, a tak i později odejde. Banky jsou navíc pořád dost konzervativní.
* LN Vzhledem k cenám, za jaké se prodávaly i byty velice pochybných kvalit, si určitou očistu trh s bydlením žádal, ne?
Že dojde k drobné krizi v bytové výstavbě, očekávali všichni. Ceny ovlivnilo například zvýšení DPH. Lidé jako potenciální kupující podléhají obecně stádovému efektu. Všichni věděli, že se DPH u bytů změní, a tak si ho rychle museli koupit. Developeři samozřejmě reagovali na enormní zájem zvýšením cen. Ti, kdo nenakoupili, na tom určitě neprodělali a nyní koupí ještě levněji. Byla to taková zoufalá euforie. My jsme v té době dokončovali bytový projekt Jeseniova. Před dokončením jsme prodali vše až na jediný byt, což je nevídané. Když to developeři viděli, zdražovali ještě víc.
* LN Nastal by problém s byty i bez krize?
Určitě ano, jenom asi ne v takové míře. Byty se prodávaly v neskutečných lokalitách za neskutečné ceny. To myslím negativně.
* LN Na začátku jste zmiňoval přehodnocování projektů. Multifunkční projekt Tower City Holešovice se prozatím zpozdil o rok. Nenastaly zde problémy s financováním?
Ne, bylo to čistě kvůli změně územního plánu. Ač to tak nevypadá, jsme docela konzervativní. V případě projektu pro územní rozhodnutí se bavíme o desítkách milionů, celková investice je již však v miliardách korun. Vyhazovat peníze, když nemáme jasný mantinel, je docela složité. Máme zhruba roční zpoždění od doby, kdy jsme předpokládali, že by mohla být schválena šestá vlna změn, kam patří Holešovický meandr.
* LN Nyní pronajímáte prostory v kancelářském komplexu Prosek Point. Jak se to daří?
Je zde zhruba 24 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor. Dvě věže máme pronajaté, i když to není vidět. Nějaká novinářka napsala, že je Prosek Point prázdný, protože se tam nesvítí. Není to pravda. Postupně tam nastupuje jeden velký klient. Takže se nám daří víceméně podle původních představ, ani ceny nájmů jsme do nynějška nezměnili.
* LN Jak to vypadá s tou zbývající nepronajatou budovou?
Tuto budovu jsme dokončili loni v létě, kolaudace proběhla v červnu loňského roku. Nechali jsme si ji nakonec. Všechny tři budovy jsou tedy dostavěné, v případě prostřední nepronajaté budovy pravidelně děláme nabídky. V současné době jednáme se dvěma firmami, obě chtějí čtyři tisíce metrů čtverečních. Od listopadu do konce ledna ale firmy nemají moc času tyto věci řešit, mají jiné starosti v podobě auditů a podobně. Čili nyní znovu rozbíháme komunikaci. Dnes se vše točí kolem výběrových řízení. Snažíme se klienty přesvědčit o naší kvalitě, máme nižší ceny než Praha 4, avšak se stejným komfortem. Na druhou stranu mnohdy rozhoduje lokalita. Naší nevýhodou je, že jsme pionýři v této oblasti Prahy 9. Jsme sice na metru, ale donedávna zde žádná kancelářská budova neexistovala.
* LN Pokud však vím, vybavení službami je tam slušné...
To je pravda. Budoucí nájemci se mnohdy rozhodují velice subjektivně a chtějí vědět, jak daná lokalita funguje. Tu naši neznají, barák na Praze 4 ano, všichni vědí, co je v okolí. Existují firmy, které by za žádnou cenu nešly na Prahu 9, protože tato lokalita není dostatečně známá. Jsou to například lokální centrály zahraničních firem.
* LN Opravdu? Přišlo mi, že téměř jakýkoli projekt, který je alespoň trochu zajímavý a dostupný z metra, je úspěšný...
Máte pravdu, ale jen částečně. Immorent, který má projekt na pražské Invalidovně, nepokračoval ve výstavbě jeho dalších fází, protože mu chybí nájemci. Přitom je nametru. Projekt je kvalitní, ale lidé, kteří tam pracují, nemají služby kolem. Tato strana Vltavy je obecně méně atraktivní než ta druhá.
* LN Která lokalita je tedy pro kanceláře optimální? Centrum?
Centrum příliš optimální není. Stěhují se tam pouze firmy, které chtějí sídlo na zvučné adrese. Jsou tam však různé problémy s dopravou i s parkováním. Optimální je Praha 4. Je to moderní a dobrá adresa. Když pan Passer zakládal kvalitu Prahy 4, tak to udělal dobře. Velcí hráči sedí tam. Softwarové firmy, pokud nejsou v Praze 4, jako by ani v Česku nebyly.
* LN Snažíte se oslovovat i velké hráče z BB Centra v Praze 4?
My přímo neoslovujeme. Jsme malý a efektivní tým. Většinu věcí tedy outsourcujeme, máme na to realitní agenty. Jejich prostřednictvím oslovujeme i velké hráče z BB Centra. Například RWE přišlo do Prosek Pointu právě odtamtud.
* LN Připravujete další zástavbu v okolí Prosek Pointu v Praze 9?
Máme tam další pozemek napříč přes křižovatku a jsme teď ve fázi před vydáním rozhodnutí o umístění stavby. Této lokalitě opravdu věříme. Mimoto jsme již hodně peněz investovali do marketingu a do přesvědčování klientů. Ve chvíli, kdy v lokalitě stojí první kvalitní projekt, ty další už půjdou s tím. Ten první to má vždy nejhorší. Myslím si, že i Radimu Passerovi se všichni smáli, když začínal v Praze 4. Dnes mu můžou tiše závidět.
* LN Jaké pozadí měly aktivity J&T při prodeji kancelářské budovy City Tower na pražské Pankráci?
J&T tento obchod manažovala pro klienta. Měli jsme tento projekt ocenit a podpořit kupujícího při zprostředkování obchodu.
* LN Čili skupina J&T v tomto obchodu žádné finance neměla?
Tuto informaci nevím. My jsme J&T Real Estate jako odborná firma, zprostředkování řídila jiná část skupiny, naším úkolem byla expertní činnost. Ode mě by to tedy byla spekulace. City Tower koupil soukromý investor, který požádal naši skupinu, aby ten obchod zprostředkovala, technicky zajistila a právně podpořila.
* LN Sledujete situaci s realitami i na Slovensku? Je tento trh odlišný, nebo má naopak podobné rysy?
Je určitě odlišný. Slovenský trh byl dlouhodobě nenasycený. Ceny, které se tam realizovaly, se dostaly na vyšší úroveň než tady v Česku. Propad je nyní logicky větší.
* LN Plánujete v tomto roce nějaké nové akvizice v Česku, případně v Polsku?
V Polsku jsme stihli vytvořit strukturu a tím jsme skončili.
* LN Proč? Slyšela jsem, že Polsko patří mezi ty země, jejichž realitní byznys zasáhla krize nejméně.
To je pravda. Nás však velmi tíží finanční zdroje. Nejsme nafukovací a financují nás běžné komerční banky. A pokud budou chtít větší podíl equity a větší zajištění, tak nám to do budoucna omezuje možnost dalších projektů. Došlo tedy k tomu, že vstupovat na nový trh chce trochu odvahu riskovat. My jsme však konzervativní, neděláme nic pocitově. Polský trh je navíc diametrálně rozdílný. To, co je například v Polsku byt, v Česku není.
* LN Můžete být konkrétní?
Když si koupíte byt u nás, máte k tomu obkladačky, kuchyň a podobně. V Polsku si kupujete v podstatě holobyt. Musíte si tam pak sám dodělat omítku i podlahy. Developer vám ten byt klidně dokončí, ale už to nebude v ceně bytu. Chvíli nám trvalo, než jsme se s tím srovnali. Založili jsme si tam společnost, začali shánět lidi. Jenže pak přišla krize, a tak jsme se radši stáhli.
* LN A jak to vidíte s akvizicemi v Česku?
Letos by mělo dojít k jedné akvizici tady v Praze. Nechceme však o ní mluvit. Máme toho hodně nakoupeného, neradi však o tom hovoříme, podobné aktivity prezentujeme až ve chvíli, kdy máme územní rozhodnutí. Důvody jsou pragmatické, nechceme být vydíratelní. V Praze a v některých dalších městech se to totiž stává, zejména ze stran různých občanských sdružení. Myslím si, že je to takové veřejné tajemství.
* LN Půjde v této akvizici o byty, nebo kanceláře?
Půjde o rezidenční projekt, nebo nějaký mix.
* LN Kolik hodláte letos ve výstavbě proinvestovat?
V současnosti realizujeme pouze projekt Rezidence Kampa na Malé Straně. Na tuzemský trh jsme vstoupili poměrně pozdě, až někdy v roce 2004. Zrealizovali jsme již rezidenční projekt Jeseniova, pak následoval Prosek Point. Nyní je v běhu Tower City Holešovice, Rustonka. Nejsme spekulanti, jsme opravdu developeři. Koupit pole a udělat z něj stavební parcelu, to jsme fakt nikdy nedělali. Vždy kupujeme něco, co je jasně definované.
