* LN Minulý týden došlo k prodeji kancelářského objektu Gemini v Praze na Pankráci, což je projekt vaší firmy. Jak tento prodej hodnotíte?
Ano, máme za sebou velice „výživný“ a úspěšný týden. Co se událo, bylo završením několika let naší práce. Nejde jen o významnou událost pro Immorent, ale pro celý trh s komerčními nemovitostmi v Praze. Prodej Gemini na Pankráci je nový ukazatel pro český nemovitostní investiční trh, který byl od začátku letošního roku téměř zamrzlý. Návrat takového velkého investora, jako je kupující německý nemovitostní fond Deka Immobilien, zpátky do Prahy je jedinečný pro celý trh.
* LN Proč si Deka Immobilien podle vás vybral právě český trh?
Zajímavá otázka, také jsem si ji položil. Deka samozřejmě nakupuje po celé Evropě a řekněme, že Polsko a Česká republika jsou ve střední Evropě velice zajímavé trhy. Vystihli správný okamžik, kdy mohou za rozumnou cenu koupit kvalitní nemovitost v objemu, který jim vyhovuje. Deka totiž uskutečňuje obchody ve větších objemech.
* LN Přijde vám 110 milionů eur, za které byla Gemini prodána, jako adekvátní cena?
Jde o kompromis toho, co je dnes možné, je to maximální dosažitelná cena za kancelářskou nemovitost třídy A na tomto trhu. Je to dobrá cena.
* LN Společnost Immorent nedávno uspěla i v soutěži Best of Realty...
Ano, je to tak. Náš developerský projekt Futurama Business Park v pražském Karlíně, jehož první fázi jsme nedávno dokončili, vyhrál ocenění nejlepší z realit v kategorii Nová administrativní centra. Jde o dvě moderní kancelářské budovy a jeden architektonicky a designérsky zajímavý objekt, v němž je umístěna kavárna, showroom a kantýna.
* LN Probíhala dostavba tohoto projektu v souladu s časovým harmonogramem, nebo jste museli posouvat termíny vzhledem k současné situaci?
Projekt jsme začali stavět spekulativně, a byl tedy dokončen v plánovaném čase. Teď se pronajímá. Zahájení dalších etap připravujeme s časovým odstupem podle toho, jak se pronajme první etapa.
* LN Další etapy budete také stavět spekulativně čili bez předem jasných nájemců?
To teď nedokážeme říci. Záleží i na tom, jak se zaplní ta první etapa. Každopádně po slabším období, které bylo koncem léta a začátkem září, registrujeme nyní poměrně značnou aktivitu poptávek nájemců. Věříme, že se trh znovu rozhýbe, jsem optimista.
* LN Vaše odvaha stavět spekulativně mě překvapuje. Hodně firem na to doplatilo...
Já tomu projektu věřím. Říkám, že nemovitosti potřebují čas a trpělivost. Ve chvíli, kdy vás tlačí ať už banka, nebo nějaký plán či rozpočet, že musíte něco zrealizovat, tak to není dobře. Vždy vám musí zůstat možnost být flexibilní, vydržet a nepodlehnout panice.
* LN Jaké další stavby jste prodali?
Prakticky všechny projekty, které rozvíjíme, jsou určené k prodeji. Jinak řečeno, úspěšný projekt končí prodejem. Jako první jsme prodali na Vinohradech Delta House, dále Národní 41, kde dnes máme pronajaty kanceláře, objekt Phillips v Nových Butovicích nebo Avenir Business Park, který byl prodán investičnímu fondu. To byl velice úspěšný projekt po všech stránkách.
* LN Všechny etapy projektu však nebyly prodány...
Co se týče poslední etapy projektu Avenir, vyvinuli jsme s naší mateřskou společností nový investiční pilotní produkt pro uzavřený nemovitostní fond, kdy v Rakousku evidujeme poptávku drobnějších investorů po investicích do nemovitostí. Těm jsme nabídli tento projekt, budovu E, která byla dokončena na přelomu roku 2007 a 2008 a je téměř zcela pronajata. Doufáme, že se ji podaří úspěšně umístit na rakouském trhu a otestovat tak investiční nástroj, který by mohl sloužit i pro naše další projekty.
* LN Immorent staví po fázích, vaše projekty se v mnoha případech dělí na více budov a staví se postupně. Je to váš dlouhodobý plán, nebo důsledek současné situace na realitním trhu?
Vždy jsme tak chtěli stavět, je to naše strategie. Pokud to umožňuje situace a konfigurace projektu, snažíme se o etapovitou výstavbu. Pražský kancelářský trh není schopen v žádné době absorbovat v jedné lokalitě, pokud nezískáte jako nájemce jednu velkou firmu, naráz víc než 10 tisíc metrů čtverečních. Kromě toho preferujeme budovy s více nájemníky. Pokud by totiž jeden vypadl, nemusíme hledat nájemce pro celou budovu.
* LN Jak je na tom připravovaný kancelářský projekt Fabrika Business Park v Plzni? V médiích jste se vyjádřil, že začnete stavět, až začne docházet k oživení...
Máme stavební povolení a jsme připraveni kdykoli zahájit stavbu, ale řekněme, že vyčkáváme.
* LN Čekáte na zájemce? Nebudete tedy stavět spekulativně?
Ano, Fabrika je první projekt, kde nebudeme stavět spekulativně. V Plzni je malý trh. Stavět spekulativně si můžeme dovolit v hlavních městech jako Praha nebo v jiných evropských městech, kde je trh dostatečně velký. Čekáme na někoho, kdo si u nás pronajme prostory jako první. Je to opět etapovitý projekt, objekty jsou tam menší. Lze začít s jedním objektem o velikosti pět tisíc metrů čtverečních. Kdybychom zaplnili polovinu takové budovy, tak můžeme začít.
* LN Připravujete nyní nějaké další nové kancelářské projekty?
Můžu prozradit, že připravujeme zajímavý kancelářský projekt v Praze 4, nedaleko od Gemini. Je to objekt o velikosti zhruba 30 tisíc metrů čtverečních. Koupili jsme pozemek a projektujeme. Výstavbu bychom chtěli zahájit zhruba do dvou let. Kromě toho chceme příští rok zahájit stavbu kancelářského projektu v Praze 5 u stanice metra Smíchovské nádraží, o velikosti asi 7500 metrů čtverečních. Na jaře bychom mohli začít stavět.
* LN Máte již představu o nájemcích tohoto objektu?
S některými už jednáme. Bude tam více nájemců, ale má o to zájem i jeden velký, tak uvidíme, jak to dopadne.
* LN Mnoho odborníků upozorňuje na fakt, že kvůli pozastavené výstavbě kanceláří by mohl vzniknout i nedostatek těchto prostor. Jak to vnímáte vy?
Co říkáte, by bylo fajn pro developery. Realita však bývá někde uprostřed. Rozhodně bude nižší objem nově dodaných kancelářských prostor na trh v následujících letech... Ten trend sledujeme, analýzy od konzultantů o tom vypovídají. Přispívá k tomu i opatrnější přístup bank k financování nových projektů. Nynější slabší poptávka nájemců rovněž nepodpoří zahajování nových staveb. Letos by mělo být v Praze dokončeno kolem sto tisíc metrů čtverečních, příští rok by to mělo být zhruba 85 tisíc metrů. Může se stát, že v roce 2011 by mohl být nedostatek kanceláří. Otázka je, jaký bude vývoj poptávky v následujících letech.
* LN Mění se postupem času a kvůli probíhající finanční krizi preference nájemců?
Nájemci chtějí využít současné doby. Neobsazenost na trhu stoupá, takže mají nesporně lepší vyjednávací pozici. Lze pozorovat to, že firmy, které si dříve nemohly kanceláře typu A dovolit, dnes uvažují, že by se přesunuly ze starších prostor do novějších, protože cena je pro ně přijatelnější. Určitě je trendem koncentrace firem do jednoho objektu. Příkladem je ČSOB. Myslím, že takové transakce budou mít v následujících letech významný podíl na nemovitostním trhu. Dalším trendem je stěhování z objektů, které byly kdysi zrekonstruovány z bytů na kanceláře.
* LN Zajímají se firmy například více o podpronájmy?
Některé firmy si pronajaly větší prostory s plánem expandovat a kvůli krizi od toho ustupují, nebo jsou nuceny propouštět. Nějaké prostory jim tedy zbývají a snaží se je podpronajmout. Je to však problematické. Ne všichni nájemci touží být v podpronájmu, protože to omezuje.
* LN Jsou v Gemini společnosti, které nabízejí podpronájmy?
Slyšel jsem o tom, není to ale v žádném masivním měřítku. Vím asi o jednom nevelkém nájemci z celkového počtu 30 nájemců, který o tom uvažuje.
* LN Nabízíte také výstavbu průmyslových staveb, žádný takový projekt jsem však ve vašem portfoliu nenašla. Není o to zájem?
Trh s průmyslovými nemovitostmi zasáhla hospodářská krize asi nejvíc. Nepoptávají nás, není to asi nyní to pravé. Myslím, že je otázkou dvou až tří let, než se poptávka zase oživí.
* LN Co čeká realitní trh v příštím roce?
Cena peněz na trhu začíná pomalu klesat a i to dává investorům prostor pro financování. Z hlediska investic se tedy blýská na lepší časy. K horečce, která tady byla, se už ale nevrátíme. Bude to návrat k rozumnému fungování trhu.
