O výběru banky často rozhodují i dvě desetiny procentního bodu. Co na tom, že ostatní poplatky mohou úvěr prodražit?
Ačkoli se podle bank, finančních poradců a hypotečních makléřů situace v informovanosti lidí zlepšuje, stále velké procento žadatelů o hypotéku lpí na výši úrokové sazby.
„Prakticky od počátku vzniku hypotečního trhu se neustále ukazuje, že český klient je extrémně citlivý na úrokovou sazbu. Dá se říci, že je to snad jediný údaj, který podstatně sleduje a vnímá. Cena hypotéky ale zahrnuje i náklady související s jejím pořízením a ty jsou velmi různorodé a mohou ovlivnit celkovou cenu výrazně víc, než si většina lidí připouští. A dobrovolně tak platí mnohem více, než musí,“ říká Milan Roček, předseda Asociace hypotečních makléřů a ředitel Hyposervisu. Podle Josefa Rajdla, vedoucího analytika společnosti Fincentrum, nebo Lucie Drásalové z Partners se lidé v důsledku finanční krize zajímají často i o to, zda vůbec hypotéku dostanou.
Například málokdo se ale informuje, zda si banka účtuje poplatek za rezervaci zdrojů. To znamená, že pokud nedojde k úplnému vyčerpání úvěru do určité doby (často do šesti měsíců), platíte bance každý měsíc určitý poplatek (například 0,5 procenta ročně) až do doby, než všechny peníze z úvěru spotřebujete.
Důležité je to zejména pro ty, kteří kupují od developera zatím nepostavenou či nedostavěnou nemovitost. Složí rezervační poplatek a zbytek mají financovat později. Příliš mnoho zájemců může způsobit krátkodobý „kolaps“ „Dalším zajímavým faktorem je vznik ‚poptávkového špuntu a následného zadrhnutí‘, a to zejména u malých bank. Menší banka, jejíž podíl na portfoliu v rámci Česka je zanedbatelný, nabídne ve své reklamě velmi nízkou úrokovou sazbu. Tím vyvolá silnou krátkodobou poptávku. Současně ale nebývá takový typ banky vybaven velkým technickým a schvalovacím zázemím, takže kapacitně dojde velmi rychle ke krátkodobému přetížení systému schvalování, a schvalovací doby se tak enormně prodlouží,“ uvádí Roček.
U vyšších úvěrů – zpravidla nad pět milionů korun – banky často požadují zajištění hypotéky i notářským zápisem. Ačkoli ho vyžaduje banka, náklady s ním spojené nese klient. A nejde o úplně malé částky. Stanovuje je notářský sazebník. Například u dvoumilionového úvěru jde zhruba o 15 tisíc korun, u pětimilionového o 25 tisíc korun a u osmimilionového asi o 35 tisíc korun.
V případě zajištění notářským zápisem může banka jednat V případě, že má banka pochybnosti o klientově bonitě, může požadovat tuto formu zajištění i u nižších úvěrů – například dvoumilionového. „Zpravidla po dvou nezaplacených splátkách může banka bez soudního řízení přejít k vykonatelnosti, což znamená, že může požadovat splacení dluhu, nebo může okamžitě prodat nemovitost,“ informuje dále Roček.
Že platíte něco, co požaduje banka, není ale nic neobvyklého. Podobné je to například s odhadem nemovitosti. U Komerční banky ale dochází k paradoxu, že musíte odhad zaplatit, ale přitom se nedozvíte, na jakou hodnotu byla nemovitost oceněna. Peníze banka vybere, výsledek vám nesdělí. Jde totiž o interní informaci banky.
Je to podobné, jako byste šli do obchodu pro chleba, museli jste si k němu koupit a zaplatit třeba i tři rohlíky, ale odcházeli byste jen s chlebem.
V případě, že si vyberete banku, která si za odhad účtuje, je dobré si zjistit, jaká je pravděpodobnost, že vám banka peníze půjčí. Odhad totiž platíte ještě před schválením. Může se stát, že zaplatíte odhad, ale úvěr v dané bance nedostanete. Schválí vám ho třeba jiná banka, náklady na úvěr se vám ale kvůli špatnému výběru první banky o několik tisíc navýší.
Další, co ovlivňuje celkovou nákladovost úvěru, je samozřejmě poplatek za zpracování. Zpravidla to bývá necelé procento z výše úvěru (například z dvoumilionové hypotéky tak zaplatíte 16 až 18 tisíc korun), některé banky si ho ale neúčtují vůbec.
Nechci slevu zadarmo Nízké sazby nebo jinou úsporu v podobě nižších zřizovacích poplatků či nulového poplatku za čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru apod. lze získat i prostřednictvím finančního poradce nebo hypotečního makléře. „Při průměrné hypotéce 1,7 milionu korun na dvacet let lze tak ušetřit až 500 korun měsíčně, což za pět let představuje třicet tisíc korun,“ říká Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.
Varuje ale před nabídkami, kdy různí poradci nabízejí „exkluzivní slevy“, které údajně nikdo jiný nenabízí. „Nejčastěji zneužívanými hypotékami jsou v tomto smyslu hypotéky od UniCredit Bank. Platí zde přísloví – nechci slevu zadarmo. Rádoby exkluzivní sleva má v sobě nějaký ten háček, často v podobě vyššího úroku v pozdějších letech,“ dodává Rajdl.
***
NIŽŠÍ ÚROKOVÁ SAZBA NEMUSÍ BÝT VŽDY NEJVÝHODNĚJŠÍ, DŮLEŽITÉ JSOU I CELKOVÉ VSTUPNÍ NÁKLADY
Hypotéka ve výši dva miliony korun, splatnost dvacet let, tříletá fixace úrokové sazby
SITUACE Č. 1: Banka si účtuje poplatek za zpracování úvěru ve výši 0,8 % z výše úvěru, poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru 2000 Kč, roční úroková sazba: 4,75 %. Měsíční splátka činí 12 924 Kč, vstupní náklady 18 000 Kč (výše uvedené). Převedou-li se počáteční výdaje do úrokové sazby, resp. do měsíčních splátek prvního období fixace úroku (tedy do tří let, ke kterým se vztahuje roční úroková sazba 4,75 %), přepočítaná splátka činí 13 424 Kč a odpovídá úrokové sazbě 5,2 %(při jinak nulových výše uvedených nákladech). SITUACE Č. 2: Banka si neúčtuje poplatek za zpracování úvěru. Zdarma je i čerpání na návrh na vklad zástavního práva do katastru. Roční úroková sazba činí 4,95 %. Měsíční splátka činí 13 143 Kč. Výše uvedené vstupní náklady jsou ale nulové. Paradoxně by tak klient, který by zvolil banku s vyšší úrokovou sazbou a nulovými vstupními náklady, ušetřil během tří let 10 116 Kč oproti tomu, kdo by zvolil první variantu.
Zdroj: Hyposervis
