* LN Začínali jste v září 2008, tedy zrovna v době, kdy si firmy začínaly uvědomovat přicházející krizi. Nebáli jste se, že se nemusíte uchytit?
Lidé, kteří pracují v Cresconu, spolu již léta spolupracují. Již předem jsme věděli, že máme některé pěkné projekty, které si své místo na trhu najdou. Příprava projektů trvá nějakou dobu. Do stavebního povolení financujeme projekty z vlastních prostředků. Krize sice byla, ale my jsme nebyli nuceni ani prodávat, ani pronajímat, pohybovali jsme se v projektové přípravě, a právě proto se nás krize tolik nedotkla. Prodej jsme zatím zahájili u projektů v segmentu luxusního rezidenčního bydlení, kde je poptávka poměrně silná.
* LN Předtím než jste nastoupil do vedení Cresconu, jste řídil developerskou společnost Codeco, známou zejména revitalizací pražských Vysočan. Proč jste odešel?
Po nějaké době jsem potřeboval změnu.
* LN V čem spočívala?
Crescon je firma, která chce v developmentu působit trochu jiným způsobem. Dnešní situace na trhu se hodně změnila. Chceme v podstatě zavést některé nové koncepty, které zde dosud nefungovaly.
* LN Chcete se zaměřit například na stavbu menších projektů?
Ne. Crescon má dnes asi 15 projektů a na dalších pracujeme. Začali jsme menšími rezidenčními. Působíme jak v segmentu rezidenčním, tak v kancelářském, retailovém, ale také v segmentu výrobních a skladových prostor. Do budoucna bychom se chtěli zaměřit na spolupráci s městy, věnovat se institucím a municipálnímu sektoru. Zabýváme se i dalšími integrovanými službami. První je development, což je základ, který nás živí. Následně to jsou související aktivity, zejména realitní činnost a správa. To znamená, že si sami hledáme projekty, pronajímáme a prodáváme i spravujeme. Založili jsme také firmu, která se zabývá správou nemovitostí, tzv. property managementem.
* LNOco půjde konkrétně ve spolupráci s municipálním sektorem?
Tohle je zatím ve fázi úvah, ale v České republice je celá řada pozemků, které jsou ve vlastnictví měst. Jsou to bývalá autobusová nádraží, kasárny, tedy brownfields, se kterými si města nevědí rady.
* LN To je zajímavé vzhledem k tomu, že developeři se od pozemků s ekologickou zátěží spíš odvracejí. Vždyť jenom ta příprava území na realizaci nového projektu je celkem nákladná. Počítáte i s dotacemi?
Já si myslím, že brownfield je projekt jako každý jiný s tím, že mezi nákladové položky je nutno započítat likvidaci ekologické zátěže. V Česku je řada pozemků s garancí státu, kdy se stát historicky zavázal tyto kontaminace odstranit. Hlavní problém je spíš v tom, že jde o rozsáhlá území. Příkladem je Benešov, kde se nacházejí kasárny zabírající přes 20 hektarů. To je samozřejmě věc, kde nejde udělat jeden projekt naráz. Je nutné to rozdělit do více fází a úzce spolupracovat s orgány města. Jde o projekty, které mohou trvat až deset let. Přitom jde o velmi zajímavé lokality v centrální části měst.
* LN To si vyžaduje, navzdory finančnímu přispění státu, velký finanční kapitál. Jak máte zajištěné financování?
Kombinujeme vlastní prostředky a prostředky privátních investorů s úvěrovými zdroji. Financování každého projektu je individuální záležitost. Zatím se nám u financování budoucích projektů daří bez problémů získávat i bankovní úvěry. Je třeba přijít s projektem, kde jsou taková rizika pod kontrolou. Projekt, který by měl být financován ze zdrojů banky, by měl disponovat územním rozhodnutím, popřípadě stavebním povolením. Měl by mít zajištěnou předprodanost či předpronajatost a do projektu vložené i vlastní zdroje. Pak je schopen získat finanční prostředky.
* LN Do jaké míry využíváte vlastní a cizí zdroje?
Vzhledem k tomu, že projekty jsou teprve na začátku, Crescon zatím nemusel cizí zdroje použít.
* LN Máte hodně segmentů v portfoliu. Nemůže to být pro Crescon do budoucna handicap?
Toto rozložení nám poskytuje o hodně větší stabilitu. V době krize se nám velmi osvědčuje, protože nám funguje zejména luxusní rezidenční trh, kde je prodejnost bytů v projektu Procházkova 7 v pražském Podolí velmi slušná. Někdy se může stát, že některé segmenty jsou na tom hůře, nyní například skladové prostory. Tím, že disponujeme větším počtem různých projektů, rozmělňujeme tak vlastní rizika, a jsme proto stabilnější a jsme schopni absorbovat dopady trhu.
* LN Je zvláštní, že v současné době je o luxusní bydlení zájem. Ceny bytů v projektu, který jste zmínil, se pohybují kolem deseti milionů za jednotku. Proč poptávka po nich neutichla?
V mém předešlém působišti jsme podobný projekt doprodávali, takže jsme věděli, že zájem ze strany klientů bude. Registrujeme velkou poptávku zejména ze strany lidí, kteří si postavili domy za Prahou a teď zjistili, že se jim nevyplatí dojíždět i více než hodinu do práce. Jde o to, že naše projekty jsou koncipovány v dostavěné vilové čtvrti.
* LN Připravujete ale také projekt bydlení v Odoleně Vodě za Prahou. Proč, když se vám osvědčuje koncept luxusního bydlení v Praze?
Projekt s názvem Nová Odolena Voda je koncipován pro lidi, kteří se budou chtít naopak odstěhovat z města, ale současně zůstat v jeho těsné blízkosti. Získali jsme tam desetihektarový pozemek. Nyní již úzce spolupracujeme s městem na tvorbě nového územního plánu a zároveň připravujeme první fázi projektu, která nabídne něco přes 70 bytů. Je to v segmentu levnějšího bydlení. Chceme se pohybovat mezi 35 až 40 tisíci korunami za metr čtvereční. Nechceme, aby to bylo další satelitní městečko, takže připravujeme realizaci náměstí, kde bude možné například posedět v kavárně.
* LN Čím se chcete odlišit od jiných developerů?
Snažíme se zavádět nové koncepty a dělat development jiným způsobem, než se dělal doposud. Prvním konceptem je „built to suit“, tedy stavět klientovi na míru, a druhý je „design built“. Vysvětlím vám význam na příkladu: Přijde investor, který zadá architektovi studii na dům, ve kterém by chtěl sídlit. Ten ji nakreslí, ale velmi často ho nezajímá, kolik takový dům bude stát, což z hlediska investora je zásadní, zvlášť když mluvíme o komerčních nemovitostech. Tradičním způsobem se dopracuje studie. Po vydání územního rozhodnutí následuje vydání stavebního povolení. Posléze se pokračuje na zadávací projektové dokumentaci, na jejímž základě se ve výběrovém řízení hledá generální dodavatel. Vlastně teprve v tomto okamžiku investor zjistí, kolik budova bude stát, a velmi často je nepříjemně překvapen, že stojí víc, než kolik bylo v zadání stanoveno... My na to jdeme jinak. V podstatě uděláme první studii, která nám ověří objemy budov, jejich velikost a dispoziční uspořádání. Po jejím odsouhlasení zadáváme architektovi návrh stavby. Po něm už jsme schopni velmi přesně spočítat, kolik taková stavba bude stát, a jsme schopni klientovi garantovat cenu, za kterou se v budoucnu postaví.
* LN Rozhodli jste se pro tento koncept také z vlastních špatných zkušeností?
Tento koncept je v zahraničí běžně aplikován, ale tady se zatím příliš nepoužíval. Profese jsou zde totiž oddělené. Vystupuje zde architekt, osoby zařizující inženýring, developer, finanční poradce, banka. My se snažíme tyto funkce zkombinovat. V nedávné době na jednom projektu na okraji Prahy jsme byli nuceni vyměnit architekty. Důvodem bylo, že již ve fázi hrubopisu studie jsme zjistili ekonomicky neefektivní konstrukční řešení. Malá vůle architektů ke změnám v projektu vedla v konečném důsledku k výměně generálního architekta. Garance ceny projektu je to, čím se chceme odlišovat. Když za mnou přijde klient, že potřebuje postavit novou kancelářskou budovu v hodnotě sto milionů korun, tak to skutečně znamená sto milionů, nikoli například 120 milionů korun. Rozdíly v nákladech projektů jsou v našich zeměpisných šířkách mnohem vyšší, protože řada projektů prostě není navrhována efektivně a mezi architekty se na ekonomickou část projektu někdy málo myslí a technická řešení nejsou optimální.
* LN Jak se daří vyhledávat lokality pro stavbu nových projektů?
Lokalit je dnes na trhu dostatek. Týdně nám chodí desítky nabídek od developerů nebo realitních kanceláří, kteří potřebují prodat... Nabídek je opravdu spousta a jsou to jak volné pozemky, tak projekty, které mají územní rozhodnutí nebo stavební povolení. Ty však nekupujeme, protože projekty rádi vytváříme a umíme vytvářet od začátku. Chceme mít projekt plně pod kontrolou.
* LN Finanční krize vlastně dává paradoxně víc a víc pobídek k realizaci nových projektů...
Projektů je dostatek. Pořád se ale nacházíme v situaci, kdy představy o cenách nejsou úplně reálné. Developeři projekt nebo pozemek koupili za ceny před dvěma lety, a teď by za to chtěli tutéž částku, nejlépe ještě se ziskem. To samozřejmě není možné. Do budoucna se to však zreální.
* LN Všimla jsem si, že většina projektů vaší firmy je ve fázi přípravy. Nebojíte se, co nastane, když zahájíte výstavbu několika projektů v krátkém čase?
Nebojíme se žádných problémů. Pohybujeme se v předem stanovených harmonogramech, takže přesně víme, kdy jaký projekt bude začínat. Pokud se vše podaří, tak ještě do konce roku bychom chtěli zahájit stavbu zmíněného projektu Procházkova 7 v Podolí.
* LN Začlenili jste do činností firmy realitní služby proto, abyste pokryli případné problémy, které souvisejí s finanční krizí?
Určitě ne. Myslíme si, že není úplně efektivní prodávat například byty přes realitní kancelář. Během stavby umožňujeme realizaci klientských změn, což vyžaduje intenzivní komunikaci s klientem. Funguje to jednoduše lépe. U komerčních nemovitostí máme vnitřní kapacitu, ale komunikujeme i s jinými realitními kancelářemi.
* LN Museli jste i zlevňovat projekty?
Nemuseli. Projekty naceňujeme již dopředu tak, abychom zlevňovat nemuseli.
* LN Jaká budoucnost podle vás čeká development?
Je něco jiného rezidenční a komerční development. Odložit řešení bytové otázky nelze navždy a už teď cítíme, že se poptávka oživuje. Není to jako v prvním kvartálu letošního roku, kdy lidé o koupi nového bydlení nechtěli slyšet. U komerčních nemovitostí to bude asi trvat o trochu déle. Dnešní doba je ale dobou příležitostí, takže se nemusíme budoucnosti obávat.
***
Kariéra
Jan Jerie
Narodil se v březnu 1973
Od ledna 2009 řídí společnost
Crescon jako člen představenstva
V uplynulých dvou letech byl
ředitel developerské firmy Codeco
Předtím působil jako předseda
představenstva ČKD Praha
Holding
