* LN Pochyboval jste za poslední dva roky někdy vážně o tom, zda Orco přežije?
Samozřejmě. Ten proces záchrany byl docela složitý a poměrně napjatý. Variant vývoje bylo několik, takže se mohlo stát i to, že firma nepřežije.
* LN Kdy byla podle vás pro Orco nejhorší období?
Řekl bych, že nejhorší doba byla před vyhlášením režimu ochrany před věřiteli. Proto k němu také došlo. Pak již v zásadě šlo jen o proces, který měl jasně daná pravidla. Ten eminentní tlak na rozhodnutí do několika dnů či hodin tam již nebyl. Vše mělo svůj časový harmonogram a ukazuje se, že pokud máte dostatek času na nalézání řešení, tak se vám to podaří.
* LN Teď již jste si stoprocentně jistý, že Orco přežije?
Ano. Nemám žádnou pochybnost, že Orco jako skupina překonalo tento stav a nyní je v lepší pozici na trhu, než mnoho jeho konkurentů. Jsme rozhodně stabilizovanou firmou. V současnosti se již můžeme zaměřovat na jednotlivé projekty, a nemusíme se tedy věnovat boji o přežití.
* LN Zlepšení situace Orka odráží i burza. Během týdne po vyhlášení pololetních výsledků se cena akcie zvýšila ze 138 korun za kus na 195 korun za akcii. Procentuálně to vypadá dobře, ale cena stále výrazně zaostává za hodnotami z února 2007, kdy se jedna akcie prodávala i za 3706 korun. Myslíte, že se někdy na takovou úroveň akcie Orka opět dostanou?
Akcie jsou samozřejmě cyklické, takže proč ne. Ale bude to trvat dlouhé, dlouhé roky.
* LN Takže třeba deset let, tedy doba, kterou má Orco na splacení dluhů?
Je to možné.
* LN Máte akcie Orka? Kupoval jste je na vrcholu? Nepálí vás nyní v kapse?
Vlastním akcie Orka, kupoval jsem si je průběžně, na vrcholu jsem si je již nekupoval. Přesto mě však pálí v kapse, to každopádně, ale držím je.
* LN Kdy jste naposledy nakupoval akcie Orka?
Jako manažeři musíme nákup akcií firmy deklarovat a obchodovat s nimi můžeme jen omezeně. Já osobně jsem naposledy nakupoval někdy v roce 2008. To bylo ještě za lepší ceny, než za jaké se akcie Orka prodávají nyní.
* LN Za první pololetí jste dosáhli čistého zisku 238 milionů eur, což je oproti loňské pololetní ztrátě 199 milionů výrazné zlepšení. Odráží výsledky, již restrukturalizaci společnosti, nebo jde spíš jen o důsledek prodloužení splatnosti dluhopisů a prodeje majetku?
Největší zásluhu na tomto výsledku má samozřejmě restrukturalizace dluhu. Zároveň však za poslední rok a půl probíhala a stále probíhá restrukturalizace firmy. Docházelo tedy k zeštíhlení Orka a uplatňování nové strategie – zaměřování se na domy, které mají vlastní příjem, soustředění developmentu komerčních nemovitostí jen na hlavní města regionu, v případě nových projektů na rezidenčním trhu zaměření v podstatě jen na Prahu a Varšavu. Všechny tyto kroky probíhají a postupně se jejich výsledky projevují také v číslech.
* LN Jak velkou částí se samotná restrukturalizace firmy projevila v pololetních výsledcích?
To se těžko kvantifikuje, protože ta největší čísla přirozeně pocházejí z prodejů, a to jak residenčních, tak komerčních projektů zejména v Německu. To je v oživení relativně nejdále, proto je Německo nejaktivnějším regionem v rámci Orka a většina prodejů probíhala právě tam.
* LN Je německá část Orka nejdále i v dalších oblastech restrukturalizace?
Ne, v tomto ohledu zase můžeme říct, že Německo je relativně pomalejší, protože tam jsou složitější právní řešení. Máme tam odbory, protože jsme koupili dvě velké portfoliové firmy – Vittera Development a GSG (pozn. Red. GewerbesiedlungsGesellschaft). S ní jsme získali portfolio více než 800 tisíc metrů čtverečních komerčních nemovitostí a současně i 90 lidí. To byli v podstatě státní pracovníci, kteří mají dobrou organizaci, a proto je v Německu proces zeštíhlování firmy v tomto ohledu zase dlouhodobějším procesem.
* LN O kolik se snížil počet zaměstnanců Orka? Je propouštění u konce, nebo bude pokračovat?
Snižování stavů proběhlo docela výrazně. Mám konsolidovaná čísla za celou skupinu včetně divize hotelů. Na konci letošního června mělo Orco 2272 zaměstnanců, o rok dříve přitom pro firmu pracovalo 2582 lidí. Čili počet zaměstnanců se snížil o 310 pracovníků. Vzhledem k tomu, že počet zaměstnanců v divizi hotelů je víceméně stabilní, to jediné velké snižování proběhlo právě v části real estate, a to ve všech regionech. Přizpůsobení počtu zaměstnanců stavu živých projektů již nastalo a žádné další velké změny již neplánujeme.
* LN Hodnota portfolia firmy klesla ze zhruba 1,8 miliardy eur na 1,7 miliardy eur. Je to způsobeno jen rozprodejem majetku?
Celková aktiva firmy na konci roku byla 1,815 miliard eur, v červnu to bylo 1,734 miliard eur. V tomto období jsme prodali majetek za za 117 milionů eur. Zároveň jsme určitou sumu investovali do některých projektů a proběhla i mírná revaluace majetku. Takže všechna tato čísla dohromady dávají ten pokles zhruba 80 milionů eur v hodnotě našich aktiv.
* LN Budou prodeje pokračovat?
Prodeje majetku budou probíhat i nadále. To, co se zatím stalo, bylo jen první fází našeho desetiletého plánu. Během prvních třech let se budeme soustředit na prodej aktiv a reinvestici těchto peněz do developmentu, které budeme realizovat ve čtvrtém až šestém roku. V posledních čtyřech letech budeme prodávat hotové projekty, abychom získali peníze na splácení obligací.
* LN Díky rekalkulaci dluhu se snížil poměr dluhu k majetku z 84 procent na 69 procent. Analytikům by se ale asi líbilo víc, kdybyste začali z dluhu spíš ukrajovat, než ho rozvinuli do delšího období. Kdy k tomu dojde?
My z něho ale ukrajujeme. To můžeme dělat jen tak, že ho budeme splácet, a to můžeme udělat jen tak, že budeme prodávat. Nemůže se to ale samozřejmě dít přes noc, protože trh má jen určitou absorpci a oživení ve střední Evropě ještě nenastalo. Transakce jsou ještě stále velmi omezené a apetit institucionálních investorů ještě stále není dostatečně velký.
* LN Kdy se podle vás apetit zlepší?
To je hodně složité, protože to nezáleží jen na stavu realitního trhu, ale na stavu celé ekonomiky. Realitní činnost je hodně závislá na finančním sektoru, protože pro její rozvoj jsou nezbytné úvěry. Je potřeba, aby zde byl fungující finanční sektor, který bude věřit trhu a developerům, že jim úvěry splatí. Zatím to vypadá, že restrukturalizace dluhu v bankách a státech ještě zdaleka není ukončena. Takže si zřejmě na stav z let 2006 a 2007 počkáme ještě mnoho let.
* LN Budou ještě klesat ceny nemovitostí?
Věřím tomu, že co se týká cen, pak hodnota aktiv již opravdu dosáhla svého dna. Nyní je jen otázkou, jak rychle a kdy začnou ceny opět stoupat.
* LN V dubnu jste třikrát po sobě navýšili kapitál. Chystáte se podobný krok zopakovat?
Zájem navyšovat kapitál máme. Tím, jak jsou finanční zdroje od bank méně přístupné, tak samozřejmě máme zájem i nadále získávat další zdroje ve formě equity. Pro projekty potřebujeme více vlastních zdrojů. Banky již neočekávají finanční účast firmy v poměru 20 procent ku 80 procentům, ale třeba 40 procent ku 60 procentům.
* LN Jeden z vašich velkých akcionářů, Millenius Investments, se obrátil na soud s žádostí o posouzení legálnosti navýšení kapitálu společnosti. Rozhodl již soud?
Millenius se snažil soudně napadat všechna rozhodnutí, která byla učiněna. Na to mají samozřejmě právo. Lucemburský soud ještě neskončil, jedná se o složité komerční kauzy, takže rozhodnutí ani v brzké době neočekávám. Pro nás bylo důležité vydání předběžného soudního opatření, které bylo vydáno v dubnu před konáním valné hromady. To umožnilo její konání a účast majitelů nově vytvořených akcií. Napadení navýšení kapitálu může trvat měsíce, možná i roky, ale těžko asi může změnit něco na vydání akcií.
* LN Ve sporu o finanční náhradu a omluvu jste se soudili i se sdružením SOS Orco. První kolo jste vyhráli vy, druhé oni. Bude třetí kolo?
Ano, chceme to dotáhnout do konce. Jde nám spíš o omluvu. Chceme, aby soud potvrdil, že to, co říkali, není pravda.
***
Vlastním akcie Orka, kupoval jsem si je průběžně, na vrcholu jsem si je již nekupoval. Přesto mě však pálí v kapse, to každopádně, ale držím je.
FOTBALISTA A MILOVNÍK JAZZU
Aleš Vobruba (51) * Výkonný ředitel české a slovenské pobočky Orka zastává již 15 let tento post ve významném středoevropském developerovi. * Mezi Vobrubovy koníčky patří zejména komorní hudba a jazz. Je aktivním sportovcem, každý týden hraje sálový fotbal. Vobruba letos v prosinci oslaví 51 let. Je ženatý, má dvě děti. * Na konci května se Orco zhruba po roce vynořilo z režimu soudní ochrany před věřiteli. Letos v prvním pololetí tak developer dosáhl čistého zisku 238 milionů eur. Za prvních šest měsíců loňského roku přitom Orco zaznamenalo ztrátu 199 milionů eur. * V roce 2007 se akcie firmy prodávaly i za více než 3700 korun. Loni však spadly na minimum 89 korun za kus. V současnosti se prodávají zhruba za 180 korun.
