* LN Nedávno jste se vyjádřil, že od příštího roku budou ceny nového bydlení opět růst. Taková prohlášení už tu ale byla ze strany developerů několikrát a nakonec se nepotvrdila. Není růst cen jen jejich zbožné přání?
Když se podíváte zpětně na naše vyjádření z jara letošního roku, tak jsme předpokládali stagnaci cen a ta opravdu ještě trvá. Naopak prognózy médií o propadu trhu s nemovitostmi se nepotvrdily.
* LN Myslíte si, že nižší úroky hypoték tolik zvednou poptávku po vlastním bydlení? Většina lidí ani tak na hypotéku nedosáhne, navíc roste nezaměstnanost nebo alespoň obava ze ztráty zaměstnání, takže není mnoho signálů pro zvýšení poptávky...
My ty signály vnímáme. Je pravda, že lidé reagují na pesimismus kolem vývoje ekonomiky, na druhou stranu si myslím, že se lidé pomalu naučili s krizí žít. Výše úroků hraje zásadní roli. Do poptávky by se mělo promítnout i očekávané zvýšení DPH v příštím roce.
* LN Do té doby to možná poptávku mírně zvýší, ale po zvýšení DPH zájem naopak opadne.
Já v tom však vidím jistý impulz. V roce 2007 se předzásobila poptávka, po zvýšení DPH v roce 2008 to spadlo, ale ne zásadně. Ten zásadní propad byl až v druhé polovině roku 2008. Už jen to, že se teď o zvýšení DPH mluví, pomáhá pronákupní psychóze. Další pozitivní vliv na zájem o nové bydlení budou mít nižší úrokové sazby a deregulace nájemného.
* LN Sdružení nájemníků však tvrdí, že lidé rozhodně nemají kupní sílu na to, aby si pořídili nový byt. Pokud už lidé získají hypotéku, tak spíš zvolí levnější panelák.
To určitě, naše nabídka není pro každého. My nenabízíme sociální bydlení a nemůžeme lidem řešit bytovou situaci. Samozřejmě kde nejistota je, to skutečně lidé budou řešit nájmem a budou vyčkávat. Přínos deregulace vidíme v tom, že pomůže rozhýbat trh s bydlením. Ten, kdo prodá panelový byt, zároveň získá prostředky na koupi nového. Takže to nebude vyloženě tak, že když lidé nebudou mít na tržní nájem, začnou si masivně kupovat nové byty.
* LN Jsou developeři schopni krýt zvýšení DPH z marží? Jak vysoké marže má Central Group?
Marže developerů jsou v dnešní situaci velice proměnlivou veličinou, závislou na rezidenční kvalitě konkrétní lokality, fázi výstavby projektu, eventuálně době, ve které se nemovitost realizovala, a mnoha dalších faktorech. Zpravidla se však pohybují v intervalu mezi od minus pěti do patnácti procent. Ztrátu máme třeba na doprodejích, tedy hůře umístěných bytech.
* LN Vy tvrdíte, že obecně ceny nových bytů klesly za poslední dva roky o patnáct procent a už nemají kam klesat. Skutečně?
Může se vyskytnout slevová záležitost z hlediska doprodejů. Ale s cenou skutečně už nemáme kam jít. Co se týče stavebních firem, pokud výrazně neklesnou ceny stavebních materiálů, tak není kde brát. Ceny pozemků se také zásadně nesnížily. To bychom pak museli jít dolů s kvalitou.
* LN Pro většinu lidí je však cena tím nejdůležitějším faktorem, ani tolik nepožadují nejvyšší kvalitu.
Je to možné. My se orientujeme na střední a vyšší střední segment, protože nižší segment má potíže dosáhnout na hypotéku. A tam je také vyšší delikvence v nesplácení hypoték. My vnímáme, že je u klientů rozhodující hlavně cena a lokalita. A to nadstandardní vybavení je potřeba. O několik tisíc korun z metru by se dokázala konečná cena snížit, kdybychom snížili standard. Kdybychom dali místo plovoucích podlah koberce, místo závěsného WC obyčejné, nebyly by tam bezpečnostní dveře.
* LN Můžete zlevnit byty plošně díky snížení svých marží, pokud to bude potřeba?
My chceme udržet naše vyšší marže proto, abychom si udrželi pozici na trhu a rozšiřovali náš tržní podíl. Připravujeme se na situaci, až se na trh plně vrátí optimismus. Navíc musíme mít bezpečnostní rezervu pro případ, že náš dodavatel kupříkladu zkrachuje. Kdybychom měli jít s marží ještě níž, tak už by nestálo za to stavět. Museli bychom stavbu zakonzervovat a čekat, jak se situace vyvine. Tak to ostatně udělalo hodně developerů.
* LN Kteří developeři se z trhu stáhli?
Stáhly se zejména firmy se zahraničním kapitálem, například ING Real Estate. Stáhly se i menší firmy, které byly založeny pro nějaký konkrétní účel. Staveb, které se zakonzervovaly a čekají na nějaké výraznější oživení, je spousta. Požadavky bank na vlastní kapitál a míru předprodejů navíc řada developerů nesplňuje.
* LN Jakou míru předprodanosti má Central Group?
V úspěšných lokalitách máme někdy až dvacet, třicet procent. V luxusnějších lokalitách je to méně, okolo deseti procent.
* LN Jaká je životnost vašich bytových domů?
Technická životnost zděných obytných staveb je stanovena minimálně na šedesát let, v praxi je však při běžné údržbě fyzická životnost daleko vyšší. Je to jiná technologie než paneláky, jde o vyzdívaný železobetonový skelet.
* LN Lidé si přesto raději koupí 3+1 v panelovém domě než mnohem menší nový byt za stejnou cenu. Paneláky jsou pořád žádané a představují velkou konkurenci pro nové bytové projekty. Navíc vidina toho, že ceny panelových bytů půjdou ještě výrazně dolů, je lákavá.
Je to možné, ten sekundární trh tu bude. Přece jen je tu je 1,2 milionu panelových bytů a jejich likvidace bude dlouhodobá. I do budoucna budou orientované na nižší segment. Samozřejmě, když člověk nemá peníze a potřebuje o místnost víc, tak dá paneláku logicky přednost. Takže konkurence pro nové byty tu existuje. Nejsme v Německu, kde se bořily tisíce panelových bytů kvůli vládní politice. Tady na to peníze nejsou, takže je situace těžko řešitelná. Zejména teď, když nebudou peníze od státu na rekonstrukce a zateplování paneláků a lidé si do toho budou muset investovat sami. Já v tom vidím do budoucna problém.
* LN Panelová sídliště mají však výhodu zaběhlé infrastruktury a dobré dostupnosti...
Ano, to určitě. Ale je to tikající bomba. Co se s panelovými byty bude dít, když se do nich nebude investovat, je otázka. Jejich životnost je ohrožená.
* LN Na téma životnosti paneláků jsem právě nedávno mluvila se stavebním odborníkem a ten tvrdí, že nás ještě všechny přetrvají. Podívejte se třeba na betonové bunkry.
Něco jiného je betonový bunkr a něco jiného jsou paneláky, kde se panely rozjíždí a kde vnitřně reziví železobetonové výztuže.
* LN Když je panelák zateplený a opravený, tak není důvod, aby do něho zatékalo a rezivěl...
Zateplení je kosmetická záležitost, ne konstrukční. Navíc se teď zastavily státní dotace na opravy.
* LN Ministr pro místní rozvoj Jankovský však deklaroval, že program Panel nenechá zastavit.
Pan ministr může slibovat, co chce. Ono je otázkou, jestli ministerstvo pro místní rozvoj bude do budoucna vůbec existovat.
* LN Máte na mysli diskuse, které probíhaly ve volebním období?
Ano, jedno z témat byla právě nadbytečnost ministerstva pro místní rozvoj. Chtěli je rozdělit mezi ministerstvo zemědělství a ministerstvo vnitra.
* LN Ale to už asi není aktuální...
Asi ne. Ve smyslu napojení na evropské fondy to ministerstvo význam má.
* LN Proč podle vás klesá zájem o rodinné domy?
Rodinné domy jsou především dražší a pak je tu situace taková, že si klient pořídí parcelu a potom projekt buď zadá firmě, nebo si dům postaví částečně sám. Takže trend se jednoznačně posunuje k individuální výstavbě.
* LN Tím pádem by měl být větší zájem o parcely. Budete v souvislosti s tím nějak rozšiřovat nabídku pozemků?
Sehnat kvalitní parcelu v Praze, na rozumném místě, kterou prosadíte do výstavby, je docela problém. Když je parcela v územním plánu, inženýrské sítě jsou třeba kilometr vzdálené a napojení by vedlo přes cizí pozemky. Nebo jsou zde občanské iniciativy s takovou mocí, že vás drží v šachu. Takže jednoduché pozemky pro výstavbu v podstatě nejsou. V minulosti jsme se orientovali na nákupy pozemků pro byty v Praze a okolí.
* LN Co když ale v Praze dojdou vhodné lokality? Proč nechcete jít do regionů?
Praha je na tomto trhu fenomén. Přicházejí sem cizinci i lidé z regionů. Mohou být vyčerpané některé lokality, kde je velká konkurence, a kde se i poptávka vyčerpala. Ale jsou lokality, kde poptávka je a je hodně lokálně orientovaná.
* LN Měli jste v některých případech problém s politikou magistrátu při prosazování územních změn? Ohrozí některé projekty výsledky letošních komunálních voleb?
My většinu pozemků kupujeme až po změně územního plánu, takže podobné komplikace neřešíme. Změna politické situace možná některým lokalitám pomůže, některým nepomůže, ale v rámci celého našeho portfolia si nemyslím, že by nás to mohlo zásadně ovlivnit.
* LN A jaké chystáte nové lokality, které jste ještě nezveřejnili?
Máme teď připraveno třicet dalších projektů, ale podrobnosti zatím nebudeme komentovat. V poslední době se nicméně zaměřujeme hlavně na nákupy pozemků v širším centru Prahy.
* LN Například? Teď se hodně rozvíjejí Vysočany...
I tam máme nějaké pozemky. Další máme na Praze 3 nebo na Praze 5.
* LN Na Praze 3 prý plánujete projekt hned vedle budovy Telefóniky s výhledem na Olšanské hřbitovy...
Částečně s výhledem na hřbitovy, což v centru města představuje dost zeleně, částečně s výhledem na Pražský hrad. Tenkrát jsme za ten pozemek zaplatili 300 milionů korun, na začátku krize to byla jedna z našich největších akvizic. Bude tam stát polyfunkční objekt i s obchody a restauracemi, protože Olšanská ulice je z hlediska služeb jaksi odosobněná. Ale tento projekt dáme na trh, až nastane výrazné oživení.
***
PRÁVNÍK DEVELOPEREM
Dušan Kunovský (38) * Vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze. Ve studiích pokračoval na univerzitě
v Cambridgi. Po návratu domů nastoupil praxi v advokátní kanceláři. * V roce 1994 založil developerskou firmu Central Group. Její hodnota je odhadována na 10 miliard Kč. * Nedávno prodal Dušan Kunovský deset procent společnosti švýcarským investorům za jednu miliardu Kč. * Je svobodný a bezdětný.
My chceme udržet naše vyšší marže k tomu, abychom si udrželi pozici na trhu a rozšiřovali náš tržní podíl. Připravujeme se na to, až se na trh vrátí optimismus.
