Manželé, žena na rodičovské dovolené, 1 dítě (3 roky), měsíční čisté příjmy celkem 25 000 Kč, nemají ani hypotéku, ani stavební spoření, zdědili byt do OV v dezolátním stavu, zástavní hodnota bytu cca 1 mil. Kč, náklady na bydlení 4000 Kč, splácí spotřebitelský úvěr na 35 000 Kč s RPSN 17,9 %, splatnost 24 měsíců, zbývá 16 měsiců, plánují rekonstrukci za 500 000 Kč
Vzhledem k tomu, že manželé dosud nespořili na žádném stavebním spoření, museli by využít překlenovací úvěr za zvýšenou úrokovou sazbu (v průměru cca 5,9 % p.a., přičemž se splácí pouze úroky, jistina zůstává neměnná; je nutno navíc dospořovat, aby mohlo dojít k překlopení do tzv. stavebního úvěru s výhodnější úrokovou sazbou) včetně zástavy nemovitosti, popř. ručení ručitelem. (Bonita, tedy úvěruschopnost, rodiny umožňuje na úvěr ve výši 500 tis. Kč se splatností 15 let dosáhnout i za současných splátek spotřebitelského úvěru.) Za daných okolností je vhodné uvažovat o hypotečním úvěru, kde jsou jasně definovány jak úroková sazba (nyní např. 5,19 % p.a.), tak i dílčí poplatky. Fixační období by bylo nastaveno na dobu 5 let, po kterou by se rovněž spořilo na založené stavební spoření. Vzhledem k tomu, že by se tímto stal klient již „známým“ pro svou stavební spořitelnu, může mu nabídnout úvěr za výhodnějších podmínek, čímž by mohl uskutečnit refinancování hypotečního úvěru po fixaci překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, a to u některých stavebních spořitelen až do výše 500 000 Kč bez nutnosti ručení.
Manželé, 2 děti (6 a 9 let), čisté měsíční příjmy celkem 80 000 Kč, staví dům: hypotéka 3 500 000 Kč, splácí 1. rokem, úroková sazba 5,89 %, fixace 3 roky, splatnost 30 let; 100% hypotéka na pozemek ve výši 1 500 000 Kč, splácí 2. rokem, fixace 3 roky, úrok. sazba 5,55 %, splatnost 25 let; platí 15 000 Kč za podnájem včetně poplatků za spotřebu; muž má stavební spoření: spoří 4. rokem 20 000 Kč ročně, letos vklad ještě nevložil, úrok z vkladu 2 %, cílová částka 300 000 Kč; potřebují dofinancovat stavbu (300 000 Kč) a vybavení domu (250 000 Kč, z toho 150 000 Kč na kuchyňskou linku a vestavěnou skříň)
Na rekonstrukci mohou využít úvěr ze stavebního spoření, a to ve výši 450 000 Kč, neboť zbývajících 100 000 Kč určených na vybavení domu nelze financovat účelovým úvěrem na bydlení (výjimkou však jsou kuchyňská linka a vestavěné skříně). Oněch 100 tis. Kč by muselo být čerpáno z neúčelového úvěru (průměrný úrok cca 14 % p.a.), kdy zůstává na zváženou při celkových příjmech rodiny, zda postupně tyto věci raději nepořizovat z měsíčních úspor nežli draze úvěrovat. Manželé by museli zjistit, zda jim jejich stavební spořitelna poskytne překlenovací úvěr bez potřeby zajištění nemovitostí či ručitelem na celou částku, tj. 450 000 Kč (včetně naspořených cca 72 000 Kč). Pokud ne, potom lze využít maximální jim poskytnuté hranice, např. 300 000 Kč, a zbytek doúvěrovat překlenovacím úvěrem u jiné stavební spořitelny, kdy u nově založených stavebních spoření bývají poskytovány úvěry bez potřeby ručení až do výše 150 000 Kč. Rozhodně lze doporučit, aby manželé na konci fixace úvěrů využili kombinace refinancování a všechny tyto úvěry sjednotili v jeden jediný, čímž se výrazně sníží vynakládané finanční prostředky na správu úvěrů a vedení účtů.
Manželé, 1 dítě, měsíční čisté příjmy celkem 34 000 Kč, hypotéka na 1 600 000 Kč, splatnost 25 let, splácí třetím rokem, pětiletá fixace, úrok. sazba 4,21 %, poplatky spojené s bydlením 4500 Kč; žena má stavební spoření: letos spoří 4. rokem, ukládá 1 700 Kč měsíčně, úrok na vklad 2 %, cílová částka 120 000 Kč; muž má stavební spoření: letos spoří 2. rokem, každoročně ukládá jednorázově 20 000 Kč, letos vklad vložil, úrok na vklad 1 %, cílová částka 200 000 Kč; na rekonstrukci bytu potřebují 200 000 Kč
Mohou čerpat překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba z překlenovacího úvěru se bude v průměru pohybovat kolem 5,9 % p.a. K financování rekonstrukce využijí stavebního spoření manželky: cílová částka se však musí navýšit o 80 000 Kč, což je spojeno s úhradou poplatku 800 Kč. Úroková sazba by pro obě stavební spoření v režimu překlenovacích úvěrů byla stejná, nicméně manželčino stavební spoření dle zadaných parametrů bude splňovat do dvou let podmínky tzv. stavebního úvěru s výhodnější úrokovou sazbou, resp. cca 4,9 % p.a.; splátka takového úvěru pak bude činit cca 1000 Kč měsíčně. Zda si však onen úvěr manželé ponechají, či jej budou chtít zahrnout do hypotečního úvěru na začátku nového fixačního období, bude záviset na konkrétních podmínkách za dva roky, kdy vzhledem k vývoji úrokových sazeb a situace na finančních trzích je pravděpodobná varianta refinancování stávajícího hypotečního úvěru včetně úvěru ze stavebního spoření. Manželovo stavební spoření bude sloužit pro tvorbu finanční rezervy; umožňuje-li to jeho smlouva, pak je vhodné změnit tarif, aby úroková sazba z vkladů byla vyšší.
Manželé, 2 děti (5 a 8 let), měsíční čisté příjmy celkem 44 000 Kč, hypotéka na byt v OV na 2 miliony Kč, zástavní hodnota nemovitosti cca 2,8 mil Kč., splatnost 25 let, splácí třetím rokem, letos končí tříletá fixace s úrokovou sazbou 4,19 %, nyní banka nabízí sazbu 5,63 %; rok ještě budou platit leasing měsíčně 6553 Kč; poplatky spojené s bydlením 5000 Kč; žena má stavební spoření: letos spoří 5 let, každým rokem ukládá 20 000 Kč, za letošní rok ještě peníze neuložila. Cílová částka 200 000 Kč, úrok na spoření 2 % p.a.; plánují rekonstrukci za 300 000 Kč
Vzhledem k současným podmínkám na trhu lze využít nabídek jiných bank a stávající hypotéku (HÚ) refinancovat. Na další fixační období 3 let lze dosáhnout úrokové sazby 5,19 % p.a. Nový HÚ bude čerpán ve dvou krocích, a to prvně s účelem refinancování stávajícího úvěru ve výši nesplacené jistiny a v druhém kroku pak poslouží k financování rekonstrukce ve výši 300 000 Kč. Refinancování tedy bude časově předcházet čerpání úvěru na rekonstrukci; úvěr lze čerpat až 2 roky. Tímto rodina ušetří na úrokové sazbě, oproti nově nabízené, za další tři roky cca 19 tis. Kč, neboť daná banka neúčtuje poplatek za zpracování u refinancovaných úvěrů, pouze je třeba nového ocenění nemovitosti za cca 3500 Kč. Rodina tak do budoucna bude platit pouze jediný úvěr, což představuje i úsporu na dalších poplatcích spojených s vedením úvěru, jako např. při běžném měsíčním ve výši 150 Kč činícím 5400 Kč za 3 roky fixace. Na stavební spoření budou dále spořit stejným způsobem a vytvářet tak střednědobou finanční rezervu se zajímavým výnosem.
Radí David Kučera, finanční poradce ze společnosti Partners
