Mnoho měst České republiky, zvláště moravských, prožívá v posledních měsících procentuálně vysoký růst cen bytů ve vlastnictví. „Ceny zde dohánějí určité zaspání proti cenám v jiných regionech i proti cenám reálným,“ míní Jiří Pácal ze společnosti Central Europe Holding.
„Ceny zde byly dlouhodobě pod úrovní ostatních průmyslových aglomerací v ČR. V současnosti jsou tady realizovány objemné investice, vznikají nové pracovní příležitosti a tento trend tedy táhne poptávku i ceny. Roste význam regionů,“ souhlasí Jaroslav Novotný z Asociace realitních kanceláří.
Prudký cenový skok zaznamenala severní Morava
Výrazný nárůst cen bytů zaznamenali ve Frýdku-Místku. Dynamicky se ceny vyvíjely také v Brně, Mladé Boleslavi či Ostravě. Podle Institutu regionálních informací (IRI), který se zabývá mapováním cen v ČR, vzrostly ceny bytů ve Frýdku-Místku za poslední rok o více než padesát procent.
Za celkové oživení severomoravského regionu prý může vstup výjimečně silného investora - automobilky Hyundai. Také zpráva o urychlené výstavbě dálnice D 47 (D 1) mezi Lipníkem nad Bečvou a Ostravou celkově region zatraktivňuje. „Tyto skutečnosti zvyšují poptávku po bydlení. Což působí na rychlý růst cen v celém širším regionu,“ vysvětluje Milana Kadlecová z IRI.
Jak tvrdí Jiří Pácal, trh s byty byl navíc v těchto městech velmi mělký. „Nové byty se stavěly jen málo, a tak se na trhu mohly objevit jen takové byty ve vlastnictví, které vzešly z privatizace obecních nebo podnikových bytů. Ty začínaly na velmi malé základně a jejich cenové dorovnávání tak vypadá hrozivě. V nominálním vyjádření ale stále jde o nevelké částky. Málokde se ceny dostaly přes 25 000 až 30 000 korun za metr čtvereční,“ vyčísluje Pácal.
Skvělá geografická poloha na křižovatce dálnic a celkový rozvoj města stojí podle Institutu regionálních informací za růstem cen bytů v moravské metropoli Brně. „Svou roli hraje i relativní blízkost Vídně,“ tvrdí Kadlecová.
Podle Pácala Brno zkrátka jasně získalo postavení druhého nejvýznamnějšího města v zemi. „V Mladé Boleslavi pak sehrála jednoznačně roli úspěšnost automobilky Škoda. Díky vyššímu základu však nejsou cenové růsty v Brně a Mladé Boleslavi tak vysoké, jak se někdy uvádí,“ upozorňuje Pácal.
Naopak nejmenší cenové růsty zaznamenal IRI v Ústí nad Labem (o méně než jedno procento) a také v Děčíně a Žďáru nad Sázavou. „Do nepříznivého vývoje cen v Ústí se zřejmě promítá i horší stav životního prostředí. Dosud se také neprojevil pozitivní vliv dálnice Praha-Drážďany, především kvůli průtahům s její dostavbou,“ vysvětluje Kadlecová.
Severní Čechy „netáhnou“
V severních Čechách je navíc podle Pácala nadbytek bytů a ekonomická situace a nezaměstnanost zde dosahuje horších hodnot než jinde. „Developerská činnost je tu zanedbatelná. U Žďáru, stejně jako u jiných malých měst, nemá velký význam trh hodnotit. Počty prodejů zde jsou velmi malé a úspěšnost či neúspěšnost jednoho developerského projektu či komunální bytová výstavba zde mohou trh krátkodobě vychýlit na jednu či druhou stranu,“ míní odborník na realitní trh. Podle šéfa Asociace realitních kanceláří vzrostly ceny starších bytů v celorepublikovém průměru o 10 procent. Co stojí podle odborníků za tímto zdražováním? Shodují se, že hybnou silou je poptávka. „Vždycky za to může poptávka. Poptávkou a nabídkou je trh ovládán,“ říká Novotný. S tím souhlasí i Kadlecová a dodává, že v ČR navíc lidé tradičně rádi investují do vlastního bydlení. Kladný vztah k vlastnickému bydlení uvádí jako jeden z faktorů růstu i Pácal.
Za nárůst cen starších bytů změna DPH nemůže
Podle Kadlecové ale urychluje pořízení vlastního bydlení také obava ze zvýšení DPH na stavební práce. S tím už ale Jiří Pácal nesouhlasí. „Je úsměvné, že se růst často vysvětluje růstem DPH, které se ale u starších bytů vůbec neúčtuje,“ upozorňuje a doplňuje: „Například v Praze je viditelnější růst cen starších bytů mimo jiné způsoben i narovnáním cen po poklesu po vstupu do EU.“
Současný vývoj cen prý ale nijak nevypovídá o tom, jak porostou ceny v budoucnu. „Na realitním trhu je chybou prognózovat na základě zpětného zrcátka, navíc vývoj posledních let ve většině lokalit nevidím tak dramaticky, jak by naznačovaly některé informace z médií,“ míní Pácal.
Milada Kadlecová je ale toho názoru, že vzhledem k rychle rostoucí ekonomice lze ve všech sledovaných městech očekávat spíše růst. „Pochopitelně různě dynamický,“ dodává s tím, že nejmarkantnější vývoj bude ve velkých městech, jako je Praha, Brno, Hradec Králové, Plzeň. „A v zajímavých atraktivních regionech, za všechny lze uvést Ostravsko, kde ceny bytů dosud nedosáhly svého maxima a porostou i nadále,“ tvrdí Kadlecová.
Pokračování na straně III
Dokončení ze strany I
Podle Jiřího Pácala má určitě potenciál dalšího růstu kvůli nízkým cenám Slezsko, střední Morava a okolí Brna. „Dále bych růst očekával ve většině krajských měst jako Hradec Králové, Pardubice, České Budějovice, Plzeň, v segmentu bytů ve vlastnictví,“ vyjmenovává. Cenovou stagnaci naopak předpovídá tam, kde developeři staví současně několik projektů, nebo tam, kde proběhne početně významnější privatizace bytového fondu.
Výrazný růst Pácal neočekává ani na severu Čech a na rozdíl od Milady Kadlecové ani v Praze. „Cenový problém budou mít byty ve vlastnictví tam, kde nebudou řádně fungovat Společenství vlastníků a majitelé bytů nepochopí své povinnosti,“ varuje Pácal.
Kadlecová míní, že spíše stagnaci cen lze očekávat též u panelových bytů. „Dlouhodobě možná i pokles. Záleží na konkrétní stavební technologii a především na poloze nemovitosti.“
Příjem v. cena nemovitosti
V ČR s výjimkou Prahy je podle Pácala poměr mezi příjmem domácnosti a cenou bytové nemovitosti v obvyklé výši či mírně pod ní. „V Praze je tento poměr jedním z nejvyšších v Evropě. Podobně nedobře zde dopadne i poměr cena a výnos z nájmu,“ říká.
Jiného názoru je Jaroslav Novotný. „Když srovnáme průměrnou mzdu a ceny, pak je jistě pro většinu obyvatel draho,“ říká. Milada Kadlecová spočítala, že za průměrný tuzemský měsíční plat můžeme pořídit přibližně 1 m2 podlahové plochy bytu v průměrné lokalitě. „Vycházíme-li z tohoto zjednodušeného propočtu a odhlédnemeli od úrokové zátěže, pořídili bychom průměrný byt 68 m2 za zhruba šest průměrných ročních platů,“ uzavírá.
Kde vzrostly ceny bytů nejvíce:
(srovnání let 2006/2007)
Frýdek-Místek 55,71 %
Mladá Boleslav 42,01 %
Nymburk 41,74 %
Kde vzrostly ceny bytů nejméně:
(srovnání let 2006/2007)
Ústí nad Labem 0,67 %
Žďár nad Sázavou 3,94 %
Děčín 4,52 %
*Kde jsou byty nejdražší:
Praha 2 561 000 Kč
Brno 1 798 000 Kč
Hradec Králové 1 651 000 Kč
*Kde jsou byty nejlevnější:
Most 346 000 Kč
Chomutov 346 000 Kč
Teplice 335 000 Kč
Kde jsou nejvyšší tržní nájmy:
Praha 140 Kč/m2
Brno 120 Kč/m2
Mladá Boleslav 112 Kč/m2
Kde jsou nejnižší nájmy:
Most 39 Kč/m2
Chomutov 40 Kč/m2
Teplice 40 Kč/m2
* ceny odpovídají standardnímu
staršímu bytu o podlahové ploše
68 m2, 40 % opotřebení, v běžné,
nikoliv okrajové lokalitě
