Očekávaný vývoj tzv. repo sazby je již v úrocích pro klienta zahrnut * Nejdůležitějším ukazatelem je pro všechny úvěry sazba RPSN
Poslední dobou se často diskutuje o tom, jak moc porostou úroky hypotečních úvěrů. Ty, kdo uvažují o vlastním bydlení na dluh, zajímá, zda si vzít hypotéku co nejdříve, ještě za relativně nízký úrok, nebo raději počkat, než si našetří nějaké vlastní prostředky.
Základní úrokovou mírou je v každé ekonomice tzv. repo sazba, kterou určuje centrální banka. Od repo sazby se pak odvíjí výsledná sazba pro klienta, která zahrnuje náklady a zisk konkrétní banky.
Česká národní banka (ČNB) zvýšila od začátku roku úrokové sazby dvakrát. Nyní činí základní sazba tři procenta. Další zvýšení se přitom očekává na podzim.
Pocítí klienti bank růst repo sazby na úrocích hypoték? Podle mne nijak zásadně. Konečná úroková sazba sice z repo sazby vychází, ale současně zahrnuje i očekávání banky o budoucím vývoji základní sazby. I proto banky na změny sazeb ČNB nereagují nijak výrazně.
Více než repo sazba je pro klienta důležitým ukazatelem tzv. roční procentní sazba nákladů (RPSN). V ročním vyjádření udává, kolik skutečně za úvěr klient zaplatí, tedy včetně všech poplatků.
Zabezpečení na stáří
Pokud uvažujete o hypotéce, ale nevíte, jak dlouho a zda vůbec vyčkávat, vezměte v potaz několik ekonomických faktorů. Z pohledu vývoje výše regulovaného nájemného, které se začalo od letošního ledna zvyšovat, je odpověď na otázku, zda si pořídit vlastní bydlení, jasná. Ve vlastním nemusíte platit nájem, který se navíc bude dál zvyšovat – deregulace bude probíhat minimálně do roku 2010.
Měsíční nájemné by mělo po deregulaci činit přibližně pět procent z hodnoty nemovitosti. Samozřejmě s ohledem na region. Například nájemné v bytě v hodnotě milion korun by v lednu 2010 mělo orientačně dosahovat 4166 Kč.
Každý by si měl také uvědomit, že jeho finanční situace se změní po odchodu do důchodu, kdy budou jeho příjmy od státu pravděpodobně velmi nízké. Platit nájemné by tedy mohl být problém. S přibývajícím věkem se většině budou příjmy v penzi snižovat, kdežto výdaje nejen za nájem zvyšovat. I proto je dobré pořídit si vlastní bydlení co nejdříve.
Na trhu existují finanční produkty, které kombinují hypotéku s investicí. Klient po dobu trvání hypotéky platí pouze úroky. Jistina jde na investice místo na splátky bance. Na konci hypotéky má klient vytvořeny prostředky nejen na jednorázové splacení úvěru, ale může mít také ještě vytvořenu finanční rezervu na penzi.
Nejprve spořit, nebo si hned půjčit?
Výsledek rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením je tedy z dlouhodobého hlediska pro většinu lidí jednoznačný. Pokud přemýšlíte, zda nebude lepší si nejdříve naspořit vlastní prostředky, a teprve potom čerpat nižší hypotéku, rozhodnutí je především na vás samotných. Vzhledem k očekávanému růstu úrokových sazeb se podle mne ale vyplatí čerpat úvěr ihned v plné výši.
Než však půjdete do banky, spočítejte si, kolik jste reálně schopni splácet. Je třeba také pokrýt, například pojištěním, veškeré objektivní příčiny neschopnosti splácet, ať již kvůli ztrátě zaměstnání, úrazu nebo úmrtí. Finanční zátěž by neměla být nadměrná. Raději si kupte nebo postavte nemovitost či byt menší a nechejte si rezervu.
Sazby hypoték se zvyšovat budou. Spíše ale pozvolně a pravděpodobně nikterak drasticky. Postupné zvyšování úrokových sazeb může nejvíce ovlivnit zejména klienty s příjmy na nejnižší hranici. Využívají totiž většinou nejkratší jednoleté fixace úrokové sazby. Po skončení fixace jim banky většinou úroky zvýší, čímž se zvýší i splácená částka. Navíc tito klienti často využívají co nejdelší dobu splatnosti, aby snížili měsíční splátku. To ale znamená připravit se na neočekávané události i v horizontu 40 let.
***
Jak se zvyšují splátky, když roste úroková sazba
Hypotéka ve výši 1 milion korun s fixací úrokové sazby na 1 rok a splatností 25 let.
roční úroková sazba: 4,5 % měsíční splátka: 5548 Kč
roční úroková sazba: 5 % měsíční splátka: 5846 Kč
roční úroková sazba: 5,5 % měsíční splátka: 6141 Kč
roční úroková sazba:6 % měsíční splátka: 6443 Kč
Splátky podle procentuální výše úvěru a fixace sazby
Hodnota nemovitosti 1 milion Kč, hypotéka na 25 let.
HYPOTÉKA NA 85 % (850 000 KČ)
sazba (fixace 1 rok): 4,49 % měsíční splátka: 5553 Kč
sazba (fix. 3 roky): 4,97 % měsíční splátka: 5828 Kč
sazba (fix. 5 let): 5,23 % měsíční splátka: 5981 Kč
HYPOTÉKA NA 100% (1 000 000 KČ)
sazba (fixace 1 rok): 4,85 % měsíční splátka: 5759 Kč
sazba (fix. 3 roky): 5,33 % měsíční splátka: 6040 Kč
sazba (fix. 5 let): 5,56 % měsíční splátka: 6177 Kč
O autorovi| IVANA ŽÁKOVÁ, Autorka je specialistka oddělení produktového managementu poradenské společnosti AWD ČR
