* LN Co byste poradil těm, kdo uvažují o koupi staršího bytu, ale nemají přesnější představu o tom, za kolik se dnes byty na trhu nabízejí? Kde získat informace o tom, za kolik se byty v dané lokalitě přibližně prodávají?
Posloužit mohou odborně orientované časopisy, včetně těch inzertních. Určitě realitní servery a také konzultace v okruhu známých, kteří mají s koupí nebo prodejem bytu osobní zkušenost.
* LN Do jaké míry mohou posloužit internet a realitní servery? Najde zde kupující relevantní informace, nebo jde většinou o nabídkové ceny, které neodpovídají reálné prodejní ceně?
Jako téměř ve všech oborech dnešního podnikání nabízí internet bohatý zdroj informací i v oblasti nemovitostí. Realitní servery jsou především v segmentu rezidenčních nemovitostí neopomenutelnou součástí mnoha transakcí, avšak opět analogicky s ostatními obory jsou i u nemovitostí servery různých kvalit. Skutečnost, že se na inzertním či informačním serveru udává cena požadovaná, která může být jiná od skutečně zrealizované, nepovažuji za zásadní problém. Uživatel serveru je však často konfrontován se situacemi, kdy jeden byt nabízí několik zprostředkovatelů, avšak za jinou cenu. I v případě posouzení důvěryhodnosti, chcete-li kvality informace ze serveru, doporučuji dát na osobní zkušenost známých či si takovou zkušenost získat porovnáním informace ze serveru a skutečností.
Pokračování na straně II
Dokončení ze strany I
* LN Pokud už začne kupující vyjednávat s prodávajícím o koupi konkrétního bytu, jak pozná, že je nabízená cena adekvátní?
Srovnáním srovnatelného. Představme si situaci, kdy se již zájemce o koupi seznámil s požadovanou cenou a absolvoval prohlídku bytu. Následujícím krokem či vstupenkou pro další jednání by mělo být seznámení se s majetkoprávními skutečnostmi, respektive s tím, co je předmětem prodeje. Cena za metr čtvereční bytu, která je přirozeně pro možnost srovnání často používána, může být významným, nikoliv však jediným kritériem. Pro ilustraci uvádím příklady předmětu převodu či prodeje, jako třeba: byt v osobním vlastnictví, ideální spoluvlastnictví domu s právem užívat byt, členství v družstvu s právem užívání bytu, podíl ve společnosti s právem užívání bytu a další subalternativy jako „s“ a „bez“ podílu na pozemku (za pozemek, který je ve vlastnictví jiné osoby se hradí nájemné) atd. Pro největší počet zájemců je vedle ceny rozhodujícím kritériem lokalita a velikost bytu. Obvykle má zájemce možnost si na základě těchto zvolených kritérií vybírat z několika alternativ - tedy navštívit dva až čtyři byty ve srovnatelné lokalitě a velikosti.
* LN Jaké faktory především ovlivňují cenu u starších bytů?
U starších bytů v porovnání s novými obvykle přibude parametr navíc, a to stavebně technický stav nejen bytu, ale celého objektu. Jinými slovy, zájemce o starší byt by si měl položit otázku, jak velkou částkou a v jakém čase budu muset participovat na opravě společných částí domu.
* LN Jak se v ceně odrazí faktory, jako je počet pater v domě, počet bytů v domě, podlaží, v němž se byt nachází, byt se sklepem nebo bez...?
U těchto kritérií není univerzální matematický model pro porovnání ceny libovolného počtu bytů a budou vždy řízeny individuálními potřebami a emocemi konkrétního zájemce. Pro seniora s omezenou mobilitou bude přízemní byt vítaným artiklem, zatímco jiný zájemce okem nezavadí o byt pod 4. nadzemním podlažím. Stejný senior sklep nikdy nemusí využít, byl by tedy pro něj zbytečnou investicí, zatímco zmíněný zájemce o byt v posledním patře, s ohledem na koníčky, nebude v obývacím pokoji skladovat horské kolo, složený padák, láhve na potápění a snowboard.
Tabulka
BAROMETR
Aktuální ceny bytů
oblast 1+kk/gars. 1+kk/gars. 3+1 3+1 rozdíl
2008 2007 2008 2007 v%
Praha 3 2 470 2 550 4 170 4 300 +3,1
Praha 4 1 730 1 930 2 930 3 250 +10,9
Praha 5 2 060 2 250 3 480 3 790 +8,9
Praha 8 2 080 1 970 3 510 3 320 -5,4
Praha 10 1 890 2 080 3 200 3 520 +10,0
Č. Budějovice 800 850 1 350 1 430 +5,9
K. Vary 1 010 1 050 1 710 1 780 +4,1
Plzeň 1 020 1 230 1 720 2 070 +20,3
Liberec 1 030 1 150 1 740 1 950 +12,1
Ústí n/L 440 490 750 820 +9,3
Hradec K. 1 140 1 310 1 920 2 210 +15,1
Pardubice 1 070 1 260 1 800 2 130 +18,3
Brno 1 330 1 470 2 240 2 470 +10,3
Zlín 1 060 1 180 1 790 2 000 +11,7
Jihlava 900 960 1 520 1 620 +6,6
Olomouc 1 070 1 200 1 820 2 040 +12,1
Ostrava 710 890 1 200 1 500 +25,0
Každý týden přinášíme ceny bytů ve všech krajských městech ČR. Informace poskytuje realitní server
Reality.CZ. Údaje (v tisících Kč) jsou k 29. 2. Hodnoty vycházejí z ceny za m2 a koeficientu velikosti bytu
- rozdíl mezi lety 2008 a 2007 je tedy v případě obou bytů stejný.
Co ovlivňuje cenu rekreační nemovitosti
* je-li v blízkosti možnost
koupání + 30 až + 300 %
(v případě žádaných lokalit, jako
jsou například Slapy)
* je-li v blízkosti možnost
lyžování + 30 až + 300 %
(v případě žádaných lokalit,
jako jsou například Krkonoše)
* blízkost města s většími
panel. sídlišti + 20 až + 30 %
* chata se nachází směrem na
jih/západ od Prahy + 15%
* chata v chráněné krajinné
nebo památkové oblasti + 10%
(při dobrém stavu nemovitosti)
* pouze suché WC - 5%
* v chatě a na pozemku není
zavedena voda - 5 až - 30%
(podle vzdálenosti ke zdroji)
* v chatě není zaveden
elektrický proud - 5 až - 30%
* špatná dostupnost a velká
vzdálenost od měst - 30%
* blízkost menšího města (kde
je více rodinných domů - není
tedy zájem o rekreační
nemovitosti) - 20 až - 50%
* špatné životní prostředí
v dané lokalitě - 30 až - 50%
* chata nestojí na vlastním
pozemku - 50 až - 60 %
* špatný stav - 30 až - 70%
Zdroj: Michal Macek, RK Evropa
