Poslední dva roky rezidenční trh stagnuje. Prodej nových bytů citelně poklesl a developeři hledají cesty, jak opět nastartovat poptávku. Metody, které k tomu používají, jsou různé: u již postavených bytů snižují ceny, vymýšlejí akce, které by zákazníkům měly pomoci s financováním, více spolupracují s bankami. A evidentně věří v oživení trhu - navzdory „skladovým zásobám“ pokračují opatrně ve výstavbě dalších rezidencí. Jejich nové projekty už ale mnohem reálněji reflektují situaci na trhu.
Probuzení do reality Před pár lety by se developeři v podstatě nemuseli zabývat marketingem. Rychlost prodejů předbíhala ještě v roce 2007 rychlost výstavby. V roce 2008 už začala poptávka slábnout a o rok později spadla na polovinu. Loňský rok znamenal návrat k prodejům z 90. let. První reakce profesionálních stavitelů bytů na tuto situaci ale nebyla zrovna šťastná - jako by si nechtěli připustit, že cena realit nemusí v čase pouze růst, odmítali zlevňovat.
Klienti ovšem zareagovali pohotově. Drahé nemovitosti odmítli koupit bez slevy, na akce ve stylu „nové auto či zájezd k novému bytu“ neslyšeli. Developerům nezbylo než vzít je vážně - a se slevou se nakonec v minulém roce podle statistik realitní kanceláře Lexxus prodalo 70 procent bytů.
V poslední době se zdá, že od sebe developeři přestávají opisovat, jsou nápaditější a kromě slev nabízejí i bonusy, které může kupec opravdu potřebovat.
Odložené platby a rezidence na míru Například Crestyl začal spolupracovat s osmi architekty, kteří klientovi zdarma pomohou zařídit interiér. Společnost Central Group zase vymyslela akci Nastěhujte se hned, zaplaťte až za rok bez navýšení. Firma se tak může elegantně zbavit zkolaudovaných bytů - má jich skoro 130 - a zákazník získá čas na to, aby si v klidu vyřešil finance, například prodal svůj starý byt, vyřídil si hypotéku, dořešil dědické řízení a podobně.
Nápad Finepu, který má aktuálně „na skladě“ přes stovku bytů, zase ocení ti, kteří rádi přijdou k hotovému nebo kupují byty na pronájem. Přestože výnos z pronájmu poklesl na zhruba tři procenta, podle údajů developerů se deset až dvacet procent bytů stále prodává dalším investorům. Kupec si u druhého největšího developera může vybrat plně vybavenou rezidenci podle originálního návrhu bytové architektky. Vybavení bytů je prý propracované do detailu: od barevného ladění, výběru a rozmístění nábytku až po osvětlení.
U nás si vyberete Aktuální nízké úroky hypoték, výhledové zvýšení DPH v příštím roce a deregulace nájemného, to všechno podle developerů stojí za oživujícím se trhem.
Pokračování na straně 34
Dokončení ze strany 33
Přesto jsou opatrní, o čemž svědčí i statistiky. Nová výstavba podle dat Českého statistické úřadu výrazně poklesla - v první polovině roku 2010 byla zahájeno o 22,5 procenta méně bytů než v prvních šesti měsících roku 2009. V Praze je propad rezidenční výstavby ještě větší -meziročně dosáhl 46,5 procenta. To je ale jen půl pravdy. Společnost Ekospol spočítala, že v Praze v polovině tohoto roku bylo 2433 hotových neprodaných bytů. Ve skutečnosti jich bude ještě o něco více - firma totiž monitorovala jen projekty nad padesát bytových jednotek. Nedostatek bytů nehrozí Sedm oslovených developerů se přesto chystá letos a v průběhu příštího roku dokončit dalších téměř 2200 bytů. Například největší developer Central Group v polovině září rozšířil nabídku o 415 nových nemovitostí. Ekospol plánuje letos a v průběhu příštího roku zahájit prodej 1294 bytů, Finep chce uvést na trh zhruba 250 jednotek. Společnost Lighthouse Group začne příští rok prodávat 613 bytů. Jak už bylo řečeno, nové projekty lépe reflektují současný stav trhu. A ten nutí velké developery doplnit zmrazený masový segment na okrajích Prahy o menší projekty bytů s vyšším standardem v zajímavých lokalitách. Blíže k centru zamířila například společnost Central Group, která v září uvedla do prodeje Rezidenci Nová Kavalírka v Praze 5 - Košířích.
Pokračování na straně 35
Dokončení ze strany 34
Vedle parku postaví pět propojených bytových věží se 140 nadstandardními byty. Firma uvedla na trh i komorní projekt Nad Dalejským údolím se 14 byty. Poslední akvizicí Central Group je pozemek a projekt pro luxusní bytový komplex Rezidence Park Mrázovka v Praze 5 - Smíchově za více než sto milionů korun. Společnost Crestyl vsadila na Vršovice. V blízkosti Vinohrad začne stavět 267 bytů.
Velké projekty už developeři nestavějí najednou, etapy dále rozdělí do menších fází, které podle jejich informací zahajují až na základě předprodeje minimálně 30 procent jednotek. Upravili také cenovou politiku, která reflektuje nižší náklady na stavbu a nižší marže. 2+kk = nejpoptávanější byt Zaváděcí ceny už občas nasadí i hluboko pod 40 tisíc korun za metr čtvereční. Ekospol uvádí, že u připravovaných projektů stlačil ceny na takovou úroveň, že klienti opět nakupují byty i „na papíře“. V aktuálně nabízených projektech, kde ještě nebyla zahájena výstavba, má firma 144 bytů, z toho je již 105 bytů prodaných, tedy 73 procent. Stačí prý jen prodávat 1+kk za 1,4 milionu, 2+kk za 1,9 milionu a 3+kk za 2,7 milionu. Developeři upravili také dispozice rezidencí. Lidé prý zase mají zájem o menší byty. Michal Cach, ředitel prodeje firmy Crestyl, uvádí, že nejpoptávanější jsou 2+kk o výměře 55 metrů čtverečních. Ekospol naplnil některé projekty výhradně dvoupokojovými byty. Nešlo by to ještě levněji? Podle realitní a poradenské společnosti King Sturge stojí aktuálně metr čtvereční nového bytu v Praze v průměru 58,5 tisíce korun, metr čtvereční staršího bytu zhruba 41 tisíc korun. Během posledních dvou krizových let spadly ceny novostaveb o deset až patnáct procent, uvádějí analytici společnosti. V první polovině roku 2010 ale zaznamenaly ceny marginální pokles v průměru jen o jedno až dvě procenta, což poradci považují za známku stabilizace cenové hladiny. To je pro developery dobrá zpráva. Jedním z faktorů, který přesvědčí váhavé klienty, aby uskutečnili odložený nákup, je totiž pocit, že dělají dobrý obchod. První dobrovolné hromadné aukce bytů ovšem ukázaly, že klienti by si představovali ceny ještě o dvacet až třicet procent nižší než ty současné. Developery tato očekávání ale zatím nechávají v klidu. Do výprodejů tak hluboko pod jimi stanovenými cenami je momentálně nikdo netlačí. Banky v jejich případě zatím zůstávají spíše pasivní a na dlužníky v obavě o vlastní papírové výsledky žádný velký tlak nevyvíjejí. „Banka je ta poslední, která si může dovolit ztratit trpělivost. V 80 procentech případů má v projektu (a jedno v jaké fázi) nepoměrně více investic než takzvan,investor‘. Pokud by začal výprodej, banky by musely přiznat, že ceny jejich portfolia jsou někde jinde, než tvrdí,“ říká Arnošt Hejduk, specialista na rezidenční trh.
***
DEVELOPEŘI: PRODEJE A PLÁNY VÝSTAVBY BYTŮ
počet prodaných plánovaná dostavba byty aktuálně počet dokončených
bytů (2010) v letech 2010 a 2011 v prodeji nabízených bytů
Centrál Group 550 698 1200 130
Finep neuvádí 300 290 109
Skanska 307 426 522 96
Ekospol 288 335 149 -
Metrostav 43 191 148 -
Crestyl 72 203 346 134
Lighthouse 45 * 224 224
* Lighthouse se chystá příští rok zahájit výstavbu 613 bytů s nejasným datem dokončení
Zdroj: údaje developerů
PRŮMĚRNÉ CENY BYDLENÍ V ČR
nové bydlení starší bydlení
Praha 58 500 Kč/m 2 41 000 Kč/m 2
regiony ČR (mimo Prahu) 34 600 Kč/m 2 24 450 Kč/m 2
Pramen: King Sturge
