Na ilustrativním příkladu financování pořízení nemovitosti lze ukázat rozdílné vlastnosti stavebního spoření a hypotéky. Na úvod je nutné zdůraznit, že veškeré údaje prezentované v tomto příkladu jsou založeny na průměrných či obvyklých tržních cenách v říjnu tohoto roku.
Řekněme, že investujeme do bydlení dva miliony Kč, které si půjčíme na hypotéku a na úvěr ze stavebního spoření. Pro zjednodušení vycházíme z předpokladu, že klient současně zakládá nové stavební spoření. Pokud by klient již stavební spoření nějakou dobu měl, mělo by to pozitivní dopad především na zkrácení doby meziúvěru, a tudíž celkové finanční náklady by byly nižší. Dalším předpokladem je stejná doba splatnosti a úroková sazba u obou variant.
Spoření: náklady 970 tisíc Klient, jenž potřebuje získat úvěr na 2 mil. Kč, si nejprve musí založit stavební spoření s touto cílovou částkou a současně žádat o meziúvěr v této výši. Prvních sedm let bude každý měsíc dospořovat částku 10 000 Kč a současně platit měsíční úrok ve výši 8000 Kč, celkem tedy bude měsíčně platit 18 000 Kč. Na spořicím účtu klient za sedm let vygeneruje zůstatek ve výši zhruba 867 000 Kč . Po sedmi letech klient splní veškeré podmínky pro poskytnutí řádného úvěru a vyčerpá úvěr ve výši 1 132 958 Kč (cílová částka minus zůstatek na spořicím účtu). Tento řádný úvěr bude mít platnost 11 let a klient bude měsíčně splácet anuitní splátku ve výši 11 320 Kč; stejně jako by tomu bylo u hypotéky se stejnými parametry. Ve fázi meziúvěru zaplatí na úrocích celkem 631 733 Kč a ve fázi řádného úvěru 307 321 Kč. Celkové přibližné náklady včetně dalších poplatků budou 970 000 Kč.
Hypotéka: náklady přes milion Anuitní měsíční splátka hypotéky na 2 mil. Kč bude 13 917 Kč. Z této splátky bude klient první rok platit 8111 Kč úrok a 5806 Kč úmor. Úrok a úmor se vyrovnají v pátém roce splácení. Pokud by klient měl stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení, zaplatil by za 18 let celkem na úrocích 1 006 093 Kč. Celkové přibližné finanční náklady (včetně dalších poplatků) by byly zhruba 1 056 000 Kč.
Při interpretaci obou variant je nutné zmínit dva základní pohledy. První z nich je pohled z hlediska cash-flow. Je patrné, že klient s hypotékou bude mít měsíční splátku prvních 7 let výrazně nižší (o více než 4000 Kč). Navíc uvažujeme o hypotéce se stejnou splatností jako spoření, tj. 18 let. U hypotéky ale není žádný problém získat splatnost až 30 let, což by znamenalo snížení splátky až na 10 574 Kč (rozdíl téměř 8000 Kč). U stavebního spoření je 18letá splatnost (až na jisté výjimky) zpravidla maximální. I kdyby úroková sazba u hypotéky byla výrazně vyšší (třeba i o 1%i více), měsíční splátka by se stále pohybovala hluboko pod úrovní splátky v meziúvěru. Po sedmi letech bude naopak měsíční splátka klienta stavebního spoření nižší než splátka hypotéky (je to z důvodu velkého jednorázového umoření cílové částky naspořenými vklady při přechodu do řádného úvěru). Rozdíl splátky řádného úvěru a hypotéky však již není tak výrazný. Navíc pokud má klient možnost využít hypotéky se splatností 30 let, neobstojí stavební spoření z hlediska cash-flow ani ve fázi řádného úvěru, pouze v situaci výrazně vyšší úrokové sazby u hypotéky.
Kde zaplatíte méně Druhým pohledem na tuto problematiku je aspekt celkových finančních nákladů klienta. Z výše uvedeného je zřejmé, že klient s hypotékou zaplatí za celou dobu za půjčené peněžní prostředky o 86 000 Kč více. To lze zobecnit vždy, když úrokové sazby u stavebního spoření budou stejné nebo nižší než u hypotéky. Protože momentálně jsou sazby hypoték spíše vyšší, jsou vyšší i celkové náklady na ně. I malý rozdíl v úrokové sazbě hraje významnou roli při dlouhé době splatnosti. Například v případě, že by byla sazba u hypotéky o procento vyšší, tedy 5,8 %, celkové finanční náklady na hypotéku by byly zhruba 1,3 mil. Kč, tedy o 330 000 Kč vyšší než u stavebního spoření. Pokud by byla splatnost hypotéky 30 let, byly by celkové náklady dokonce 1,9 mil. Kč.
Z pohledu celkových finančních nákladů bude stavební spoření v současné době vždy výhodnější, neboť rozhodující roli hraje právě faktor dospořování, který převáží i fakt, že klient ve fázi meziúvěru vůbec neumořuje a platí pouze úroky z konstantní dlužné částky ve výši 2 mil. Kč. Argument makléřů, že meziúvěr je dražší než klasická hypotéka, není zcela správný, neboť klient paralelně generuje úspory na spořicím účtu, jež jsou po sedmi letech použity na snížení částky potřebné pro řádný úvěr. Pro úplné objektivní porovnání bychom však museli začlenit i faktor předpokládané inflace, který diskontuje finanční náklady u hypoték a naopak zvyšuje finanční náklady u stavebního spoření.
Nejste-li si jisti, poraďte se S určitým zjednodušením lze říci, že stavební spoření je vhodnějším produktem pro klienty preferující minimální celkové náklady související s úvěrem a hypotéka je vhodná tehdy, preferuje-li klient minimální měsíční zatížení. Častým případem optimalizace obou aspektů je kombinace hypotéky i stavebního spoření, kdy klient použije na větší část potřebných financí hypoteční úvěr a menší část (aspoň 15 % z ceny nemovitosti) pokryje úvěrem ze stavebního spoření. Některé produkty stavebního spoření také umožňují nákup bytu v družstevním vlastnictví bez ručení jinou nemovitostí tam, kde není možnost budoucího převodu do osobního vlastnictví, a kde nelze použít tzv. předhypoteční úvěr.
Je také pravda, že úvěry ze stavebního spoření lze použít výhradně na investici do nemovitosti, kdežto hypoteční banky nabízí i hypotéky, které lze použít na cokoli. Vždy ale záleží na mnoha dalších aspektech každého případu, jako je například doba trvání stavebního spoření, finanční poměry rodinných příslušníků, požadavky na zajištění, možnosti ručení, typ vlastnického práva k nemovitosti v zástavě a další. Je proto více než na místě doporučení individuálně konzultovat finanční možnosti s odborníkem. Zavedený nezávislý hypoteční makléř pracující i s produkty stavebního spoření by měl vždy velmi rychle nalézt optimální řešení pro danou situaci.
O autorovi| PAVEL JILEČEK, Článek byl publikován na finančním serveru Měšec.cz
