Čtvrtek 29. července 2021, svátek má Marta
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet

Lidovky.cz

Bez právníka se už stavět nezačne, říká expert na stavební právo Martin Mládek

Ekonomika

  6:30
PRAHA - Koncentrace řízení o povolení stavby do jediného je nadějí pro stavebníky, kteří dokumenty shánějí i několik let. „Pro úředníky, kteří nemají přirozenou schopnost spolupracovat, je to ale problém,“ říká v rozhovoru pro LN Martin Mládek, expert na stavební právo.

Martin Mládek, expert na stavební právo. foto: Foto Dan MaternaMAFRA

LN: Jak se osvědčila novela stavebního zákona, která platí od začátku roku? Jaké jsou největší přínosy do praxe?
To se teprve ukáže. Každá novela potřebuje nejméně dva až tři roky, aby se v praxi ukázalo, jak a jestli funguje. Přínosem je tlak na sjednocování řízení, jako je EIA, stavební rozhodnutí, řízení na kácení stromů, přivedení vody či řízení s drážním úřadem do jednoho společného řízení vedeného jediným úřadem. Před novelou se vedla řízení před odlišnými úřady, rozhodnutí se řetězila a pořád se na něco čekalo.

LN: Koncentrace řízení ale stále není povinná. Jsou na to úřady vůbec připraveny?
Aby byla koncentrace skutečně využívána, je nutná mnohem vyšší ochota správních orgánů spolupracovat a vzájemně se koordinovat. To jim ale moc nejde, protože nemají přirozenou schopnost spolupracovat. Možnost koncentrovat řízení do jednoho existovala dlouho před poslední novelou, ale ukazovalo se, že pro úřady to většinou není lákavý postup. Bylo pro ně pohodlnější vyřídit si vlastní dílčí řízení a nebavit se s jiným úřadem. Záleží ale i na tom, jestli vedoucí stavebního úřadu má dostatečnou autoritu a rozhodne o tom, že v jeho instituci budou řízení koncentrovat. Navíc, přeskupení pravomocí znamená i přeskupení osob. Jde o systémový zásah, který je organizačně náročný a praxe ukazuje, že mohl být připraven lépe.

LN: Například agenda posuzování souladu s územním plánem se ze stavebních úřadů přesunula na nadřízený orgán územního plánovaní. Úřad ombudsmanky nedávno upozornil, že agendu nezvládají úředníci vyřizovat včas. Selhává tedy novela v praxi?
Budu úplně konkrétní. V Praze odbor územního plánu na magistrátu vydává závazná stanoviska pro celé hlavní město. To je určitě skvělé, protože se na jednom místě setkává know-how a určuje jednotný přístup, jak věci posuzovat. Nejsou už zapotřebí desítky odborníků na jednu problematiku na prvostupňových úřadech. Pro příslušný úřad to však znamená obrovský nárůst práce. Když nemají lidi, nemohou agendu v rozumných lhůtách zvládat. Pak také platí, že ďábel se skrývá v detailu. Úřady si vytvořily metodiku, dle které se ke stanoviskům píší mnohastránková odůvodnění. To úředníkům, a tudíž i stavebníkům zabírá čas.

LN: Jak dlouho trvá získat všechna povolení a začít stavět?
Dle zákonných lhůt – jednoduchá věc měsíc, složitá 60 dnů. V praxi to ale neplatí. U běžných bytových domů, což je z mnoha hledisek to nejjednodušší, co se dá postavit, zahájíte stavbu za sedm osm let od doby, kdy požádáte o první dokument. A pak se staví třeba už jen dva roky. Před deseti lety trvalo územní řízení zhruba rok a půl, dnes běžně trvá pět let.

LN: Co takové prodloužení způsobilo?
Je potřeba víc dokumentů, stanovisek různých úřadů, vlastníků sítí a celá problematika je komplikovanější. Navíc, dnes už nejsou „jednoduchá“ území, vždycky se najdou vlivy typu železnice nebo rušné křižovatky. Tohle všechno ještě v kombinaci s personálním poddimenzováním stavebních úřadů a větší kvalifikovanosti těch, kteří podávají námitky.

LN: Počítají s takovou délkou řízení developeři?
Ti to mají většinou už zahrnuté v byznys plánech. Zdaleka nejkomplikovanější pro ně ale je, když se věc dostane před soud, kde to běžně leží čtyři až pět let. Správní soudy jsou u nás navíc velice formalistické. Jsou už historky, které se mezi kolegy tradují. Nechci nikoho obviňovat, ale není prostě náhoda, že se najednou objeví fotka živé, nebo i rozšlápnuté ještěrky nebo žáby v území, ve kterém výskyt takového živočicha nebyl nikdy zdokumentován. A pak se rozjede požadavek na speciální řízení o odchytu a přemístění živočichů, kteří na území reálně nežijí. Takové řízení opět může trvat roky. Když ho ale nepodstoupíte, soud vám z tohoto důvodu již získané povolení zruší.

LN: Podíl správních soudců v české justici jsou jen čtyři procenta. Má na délku řízení dopad nízký počet správních soudců?
Určitě. Za posledních deset let jsem snad neměl případ, který by správní soud rozhodl do dvou let. Zcela běžné je, že řízení trvá čtyři a více let. Pokud po tuto dobu stavebník nemůže stavět, je to katastrofa, protože projekt zestárne, změní se standardy, stavební materiály, požadavky na velikost a dispozice.

LN: Vypadá to, že se povolovací řízení stalo natolik sofistikovaným oborem, že to uživí celou advokátní kancelář.
Je to skutečně velmi specializovaná a odborně náročná činnost. Je nás v kanceláři více, kdo se oblastí správních povolení a developmentu zabývá. V dnešní době je sehnat všechna povolení na výstavbu tak složité, že si dovolím tvrdit, že se běžný člověk bez odborníka daleko nedostane. Postavit větší advokátní firmu jen na takové specializaci ale nelze.

Práce na povoleních také není v posledních letech úplně nejveselejší, právě kvůli tomu, že všechno hrozně dlouho trvá. Bych byl raději, kdyby šla lépe od ruky, i kdyby to mělo znamenat, že jí pro nás bude méně.

LN: Jaký dopad to má na zahraniční investory?
Takový, že náš trh opustili. V Česku v rezidenčním byznysu už téměř zahraniční investoři nejsou. Odliv byl způsoben finanční krizí v roce 2008 a bezpochyby i tím, že u nás vše strašně dlouho trvá. Podnikat v této oblasti je jednodušší prakticky kdekoli jinde. Výsledkem je, že ceny nových bytů v Praze míří ke sto tisícům korun za metr čtvereční a lidé naopak míří za bydlením mimo Prahu. Dopady třeba na dopravu jsou patrné již dnes. Ráno i večer jsou plné silnice, vlaky i autobusy.

LN: Tedy i širší dopad na celé město?
Je to jako v přírodě. Co se nerozvíjí, tak hyne. Praha má 2500 lidí na kilometr čtvereční, patrně nejméně ze všech evropských metropolí. Potenciál je velký, ale nic moc se neděje. Pozná to každý. Stačí si stoupnout na nějaké vyvýšené místo a počítat stavební jeřáby. Pak totéž udělat v nějakém jiném větším evropském městě.

MARTIN MLÁDEK

■ Advokát a zakládající partner advokátní kanceláře Invicta Law, která se specializuje na nemovitosti a stavebnictví a poradenství v oblasti akvizic nemovitostí. Advokátní praxi se věnuje 15 let. Před založením kanceláře v roce 2015 vedl nemovitostní tým v americké advokátní kanceláři Squire Patton Boggs v Praze.

■ Zaměřuje se zejména na zastupování klientů v povolovacích řízeních pro realizaci staveb av souvisejících soudních sporech.

■ Je členem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

■ Úspěšně zastupoval několik rodin v restitučních sporech. Po zrušení takzvané druhé restituční tečky v červnu letošního roku převzala jeho kancelář zastupování dalších restituentů vůči Státnímu pozemkovému úřadu.