Základním faktem zůstává, že byt, který není váš, nemůžete bez souhlasu majitele vyměňovat. O výměně bytu musí být sepsána písemně dohoda signovaná účastníky, tedy nájemníky vyměňovaných bytů. Jako vedlejší účastník ji může připodepsat rovněž majitel, neboť jeho souhlas se směnou je esenciální náležitostí úspěšné výměny. Pokud majitel bez vážného důvodu výměnu odmítne, může nájemník požádat soud o nahrazení jeho vůle. V praxi to znamená, že soud v řízení přezkoumá důvody, pro které majitel odmítl souhlas, a pokud je nebude považovat za významné, udělí souhlas k výměně za majitele. Tento proces je ovšem většinou zdlouhavý a nájemníky často odrazuje.
Souhlas majitele je ale v celé věci vedle dodržení písemné formy dohody o výměně bytu to nejdůležitější a pro aktéry zásadní. Složitější situaci mohou řešit nájemníci, když je majitel bytu cizinec. Přesto nezbývá než žádost poslat na známou korespondenční adresu trvalého bydliště či sídla a vyčkávat na odpověď.
Důležitou podmínkou je také to, aby alespoň jeden ze směňovaných bytů byl bytem nájemním. I byty družstevní jsou byty nájemními, avšak u bytových družstev je třeba kromě zákona nahlédnout do stanov bytových družstev, které mnohdy obsahují svou rozšířenou úpravu, zejména pokud jde o schvalovací proces.
Ověřte si nové podmínky
Pokud u některého z nájemníků dodatečně dojde k takové závažné okolnosti, že není možné splnění dohody ( tedy výměny) požadovat, může od dohody odstoupit. Musí to ale udělat bez zbytečného odkladu. Ten, kdo byl odstoupením od dohody poškozen, má nárok na přiměřenou náhradu škody.
Když má nájemník podnájemníka, je třeba ho upozornit na to, že uskutečněním výměny zaniká jeho podnájemní právo. Jiná situace je u členů domácnosti, kterým vzniká právo užívat směňovaný byt automaticky ze zákona, neboť jejich užívací právo je odvozováno od rodinněprávních vztahů.
Není-li dohoda o výměně bytů naplněna, může se kterýkoli její účastník obrátit na soud. Musí tak však učinit do tří měsíců od okamžiku, kdy byl s dohodou vysloven souhlas. Jinak právo zaniká.
Pokud dojde úspěšně k výměně bytu, je zapotřebí podepsat novou nájemní smlouvu, které mohou obsahovat zcela jiné podmínky než nájemní smlouva původní a ty by si nájemníci měli předem ověřit a počítat také s možným navýšením nájemného. Lze doporučit, aby si nájemníci předem ověřili podmínky budoucí nájemní smlouvy a zajistili své právní postavení např. uzavřením budoucí nájemní smlouvy, jež je soudně vymahatelná.
V souvislosti s výměnou by nájemníci neměli zapomenout zrušit všechny příkazy na zálohy týkající se „starého bytu“, jako jsou zálohy na elektřinu, plyn apod. a vypořádat veškeré závazky s bytem spojené.
