Koupě menšího bytu by se dala realizovat jedině s pomocí hypotéky. Tu však paní Novotné s ohledem na její příjmy a věk nikdo nedá. Patová situace, která nemá řešení? Co si má tedy počít? O radu jsme poprosili odborníky.
„V současnosti mají některé obce či městské části vyčleněny malometrážní byty pro nájemníky, pro něž by placení nadměrného bytu bylo neúnosné,“ radí místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Libor Dellin a dodává, že informace o konkrétních podmínkách by měla podat obec, případně městská část.
Příkladně městská část Praha 6 nabízela jistý počet malometrážních bytů i nájemníkům soukromých domů. „Situace v souvislosti se zvyšováním nájemného zřejmě není tak kritická, když dle sdělení vedoucího bytového odboru magistrátu Vladislava Dykasta počet zájemců o větší byt zhruba desetkrát převyšuje počet žadatelů o menší byt,“ míní Dellin.
Jediné východisko: domluva
Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí to tak optimisticky nevidí. „Kdyby se obce chovaly tak, že by poskytovaly sociální bydlení potřebným lidem, problém s deregulací by nemusel vzniknout. Jenže obce se chovají komerčně, případně se bytového fondu zbavují privatizací a pak jim budou pro plnění sociálních funkcí byty chybět,“ tvrdí Pácal.
Pokud majitel odmítne dát souhlas k výměně bytů bez udání vážných důvodů, může se nájemce obrátit na soud, který o výměně rozhodne. „To je ale z časových důvodů prakticky nereálná varianta,“ upozorňuje Pácal.
Podle Pácala je tak jediným možným východiskem domluva mezi nájemcem a majitelem domu. „Domluvit se na odstupném za uvolnění bytu, nájem ukončit a z odstupného dotovat tržní nájemné v malém bytě, kterému se postižený nejspíše stejně nevyhne,“ míní odborník.
Zákonné řešení situace, do níž se dostala paní Novotná, v podstatě neexistuje. „Škoda že tuto věc nezačala řešit dříve. Podoba zákona je známa už dva a půl roku a paní Novotná musela i před tím předpokládat, že v tak velkém bytě sama dožije velmi obtížně. Její příběh je smutný, ale lidé se do takové situace většinou nedostávají ze dne na den,“ říká Jiří Pácal.
Libor Dellin i Jiří Pácal se navíc shodují, že výměny nájemních bytů jsou přežitek z dob minulých. Proto je lepší na takové řešení nespoléhat.
„Výměny bytů již nejsou příliš reálné a jsou určitým anachronismem našeho bytového trhu,“ míní Pácal. Podobného názoru je i místopředseda Občanského sdružení majitelů domů.
„Takzvané výměny bytů, organizované a inkasované regulovanými nájemníky, jsou socialistickým reliktem, který u normálních -tedy smluvních - nájmů neexistuje. Možnost rozhodnout, komu svůj byt pronajmou, patří k základním vlastnickým právům majitelů bytů. Výměny bytů proto podléhají souhlasu jejich majitelů,“ říká Dellin. Zejména soukromí majitelé bytů přitom poskytují souhlas s výměnou bytů jen výjimečně - a mají k tomu dobré důvody.
|
Jak měnit Družstevní byt Nájemní byt K výměně nájemních bytů musí dát souhlas majitelé domů/bytů. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může se nájemník obrátit na soud. Byt ve vlastnictví Jednou z možností je vyměnit větší byt za menší a rozdíl v ceně doplatit. Druhým řešením je vyměnit jeden velký byt za dva malé. |
Výměna družstevních bytů je jednodušší
K výměnám nájemních bytů typu „jeden za dva“ proto dochází čím dál méně často. „Kromě souhlasu všech majitelů dotyčných bytů je jejich realizace stále obtížnější proto, že se obce za malý zlomek jejich ceny zbavily více než dvou třetin svých nájemních bytů a dále v tom pokračují.“ dodává Dellin.
„Zbavit se“ velkého družstevního bytu je oproti tomu daleko snazší. „Členové bytových družstev, užívající velký nebo malý byt, vyřeší výměnu většího bytu za menší vzájemným převodem členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Mezi tato práva totiž patří i právo nájmu bytu. Stačí přitom písemná dohoda, která nepodléhá souhlasu orgánů bytového družstva,“ vysvětluje místopředseda Sdružení nájemníků Milan Taraba. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele předložením smlouvy příslušnému družstvu. „Nebo jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství,“ doplňuje Taraba.
V případě výměny družstevního bytu za nedružstevní převede člen družstva práva na nájemce druhého nájemního bytu, jak je uvedeno výše. „Současně ale musejí účastníci výměny uzavřít písemně dohodu o výměně bytů a nájemce nedružstevního bytu si vyžádá písemný souhlas svého pronajímatele s výměnou,“ říká místopředseda Sdružení nájemníků.
Jeden velký za dva menší
Také výměna jednoho velkého bytu za dva menší je možná. „Postup je podobný, vyžaduje to jen více dokumentů. Například souhlas s výměnou musí v písemné podobě dát oba pronajímatelé menších bytů,“ vyjmenovává Milan Taraba. Nejjednodušší způsob, jak se zbavit velkého družstevního bytu, je podle něj úplatný převod členství. „Tento akt je daleko jednodušší než prodej nemovitosti. Za peníze získané převodem členství lze získat jiné bydlení,“ radí Taraba.
Výjimkou nejsou ani směny velkých bytů ve vlastnictví. „Babička zůstala po dědečkově smrti sama ve čtyřpokojovém bytě, kde se cítila opuštěná. Tak se rozhodla, že ho prodá a poblíž si koupí menší. Pak se ale naskytla příležitost vyměnit její byt za dva malé. Do jednoho se nastěhovala ona, do druhého můj bratr,“ popisuje Veronika Ježková.
Druhou variantou je výměna většího bytu za menší plus doplatek rozdílu ceny.
Hledání jehly v kupce sena K realizaci obou případů je ale potřeba mít i dostatek štěstí. „V praxi se jen těžko hledá někdo, kdo chce právě v tu chvíli udělat stejnou směnu v opačném gardu,“ vysvětluje Vladimír Veselský, jednatel společnosti Nejlepší bydlení. Podle Petra Illetška, ředitele realitní kanceláře AAABYTY. CZ, je přímá výměna jako hledání jehly v kupce sena.
„Nejen že musí nalézt byt, který se jim líbí, ale zároveň se majitelům menšího bytu musí líbit jejich větší,“ vysvětluje Petr Illetško.
A jak velký musí být vlastně velký byt, aby za něj mohl majitel poptávat dva menší? „Například za velký cihlový byt se dají většinou pořídit dva panelové byty. Nebo také pokud je velký byt po rekonstrukci a je velmi pěkný, lze za utržené peníze získat dva malé běžně vybydlené byty,“ míní Vladimír Veselský.
„Zhruba za 1,5 milionu korun je reálné sehnat v Praze například garsoniéru na sídlišti. Pokud by měl prodávající zájem o dva menší byty, musela by cena původního bytu být vyšší než tři miliony korun. Prim tedy hraje lokalita a cena bytu,“ míní Illetško.
