Letošní rok bude v oblasti nového bydlení ve znamení vyšší poptávky. Ta je způsobena nejen celkovým oživením nemovitostního trhu a poklesem cen bytů i úrokových sazeb hypoték.
Hlavním stimulem růstu je plánované zvýšení DPH.
PRAHA Zatímco dnes se na byty s plochou do 120 metrů čtverečních a rodinné domy do 350 metrů čtverečních vztahuje snížená sazba DPH deset procent, od příštího roku se situace začne měnit. V tuto chvíli schválené schéma zvýšení DPH hovoří o 14 procentech v roce 2012, od roku 2013 se pak sjednotí na 17,5 procenta.
„Tento postupný nárůst dává šanci i projektům, které budou realizovány i v příštím roce, očekáváme proto největší zájem kupujících v průběhu tohoto roku. V roce 2012 pak bude poptávka ještě relativně stabilní, rok poté však už přijde kvůli zvýšené DPH pokles,“ říká Pavel Smolka z rezidenčního oddělení poradenské společnosti Kings Sturge.
DPH: nárůst jako v roce 2007? Developeři proto aktuálně napínají síly, aby letos vyprodali maximum nemovitostí. Spustili kampaně, které stojí hlavně na proklamaci nízkých cen a hrozbě brzkého zdražení kvůli DPH.
Podle analytika King Sturge Ondřeje Novotného firmy vycházejí z předpokladu, že se bude opakovat situace z roku 2007, kdy plánované navýšení DPH výrazně povzbudilo poptávku. Všichni velcí rezidenční developeři tak nyní oslovují své zákazníky s tím, že ještě tento rok se nákup nového bydlení vyplatí. Od příštího roku jim prý nezbývá nic jiného než nové byty začít zdražovat. A aby podpořili prodej, přispěchali s nabídkami, jak se zdražení bytů vyhnout.
V zásadě jde o varianty koupě bytu dopředu, ale se současnou desetiprocentní DPH. „Klienti mohou zaplatit alespoň část kupní ceny ještě letos za starou sazbu, i když půjde o byt, který bude uveden na trh až za rok a půl,“ řekl LN předseda představenstva společnosti Finep Michal Kocián.
Podobnou možnost nabízí i Ekospol. Kromě toho, že umožňuje zákazníkům zaplatit celou kupní cenu s předstihem, poskytuje firma i slevu ve výši tří procent ročně na všechny splátky, které klient zaplatí s předstihem oproti standardnímu splátkovému kalendáři. Developeři však kromě zvýhodněných nabídek operujících se změnou DPH skutečně přikročili - alespoň dočasně - i ke snížení cen nových projektů, aby prodeje podpořili. V průměru už spadly ceny nového bydlení o zhruba 14 procent v Praze a o 16 procent v rámci celé ČR.
Ještě je zde prostor pro další snižování, i když podle lidí z trhu není příliš velký, navíc zvýšení DPH budou muset firmy do cen bytů tak jako tak promítnout. „Již delší období nemají developeři takové marže, o kterých se v kuloárech hovořilo v minulosti,“ říká mluvčí stavební firmy Skanska Lucie Nováková. Zůstaneme nejlevnější Někteří menší developeři zvolili trochu odlišnou strategii. Nehrozí zdražováním, ale tvrdí, že právě oni zůstanou nejlevnější. Například společnost Bemett proklamuje, že její byty v Jinočanech budou nadále nejlevnější v Praze a okolí i po zvýšení DPH. Společnost prý nalezla legální řešení, jak se u tohoto projektu zvýšení DPH vyhnout, přestože byty budou dokončeny až na jaře příštího roku.
Scénáře „stihni si užít výhodnou sazbu DPH“ se chytily i banky a nabízejí předčasné splacení hypoték, aby se klientů nedotklo zdražení úvěrů.
Pokračování na straně 44
Plánované zvýšení DPH žhaví trh
Dokončení ze strany 39
Psychologický efekt hrozby zdražení zatím nese své ovoce. V podstatě od počátku tohoto roku, souběžně s upřesňujícími se informacemi vlády ohledně schématu zvyšování DPH, se také zvyšuje zájem kupujících o nové byty - velký nárůst zaznamenali developeři zejména v únoru, po zveřejnění informace, že se ekonomičtí ministři shodli na sjednocení DPH na 20 procent. Po nedávném oznámení pozvolného růstu DPH se situace zklidnila.
„V porovnání se stejným obdobím minulého roku je dle mého odhadu zájem klientů větší o zhruba 25 až 30 procent,“ odhaduje Smolka z Kings Sturge. Důležitou a často pokládanou otázkou zájemců ovšem zůstává, zda platební kalendář developera umožňuje splacení před koncem roku, a tím i za sníženou daň. Prodají se i ty již postavené?
K masivní mediální propagaci motivují developery také již dostavěné byty - v momentálním oživení trhu cítí jedinečnou šanci zbavit se jich dřív, než začne trh příští rok opět zamrzat. Jen v Praze je okolo tří tisíc dokončených a dosud neprodaných bytů, jejichž průměrná cena převyšuje 67 tisíc korun za čtvereční metr. „Ceny v projektech se špatnou skladbou draze postavených bytů budou klesat. Nesníží se ale ceny na reálné úrovni, kterou vidím kolem 45 tisíc korun za čtvereční metr,“ usuzuje Jiří Pácal, šéf realitní a investorské společnosti Central Europe Holding.
S novou developerskou výstavbou to ovšem nebyla v loňském roce žádná sláva. V případě dokončených bytů není propad tak zřetelný jen kvůli dobíhající výstavbě z minulých let. Zatímco v roce 2009 se v ČR podle údajů Českého statistického úřadu dokončilo celkem 38,5 tisíce bytů, za rok 2010 to bylo o zhruba dva tisíce méně. Mnohem zřetelnější propad však nastal v případě zahajování nových staveb. V roce 2009 bylo po celé republice zahájeno přes 37 tisíc bytů, loni se jich zahájilo jen 28 tisíc.
Nově zahajované projekty jsou až o pětinu levnější Letošní rok bude z hlediska nové výstavby optimističtější. Developeři chtějí využít zvýšené poptávky a zahájili stavbu projektů, které dosud měli jen v zásobě. „Nové projekty jsou většinou levnější, mají lepší strukturu dispozic a lidé mohou do výstavby zasahovat, proto je zájem o ně větší než o byty, které již stojí,“ říká Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí Hypoteční banky.
Čtyři největší developeři, společnosti Central Group, Skanska Reality, Ekospol a Finep, letos v Praze nově postaví více než dva tisíce bytů. Jejich prodejní ceny nepřekročí 45 tisíc korun za čtvereční metr. Tím se v celkové nabídce zvýší podíl levnějších bytů, a proto i průměrná cena nového bytu bude dál klesat. Nyní je na úrovni zhruba 56 tisíc korun za čtvereční metr v Praze a 33 tisíc ve zbytku republiky.
Do konce roku by podle odhadu developerů měla klesnout ještě zhruba o pět procent. „Férová cena je do 50 tisíc korun. Odhaduji, že postupně se stabilizuje v rozmezí 40 až 45 tisíc. Samozřejmě budou existovat ojedinělé výjimky směrem nahoru i dolů,“ upozorňuje generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.
Central Group začala v pražských Letňanech stavět 420 bytů za průměrnou cenu 31 tisíc korun, Skanska Reality nabízí v Uhříněvsi nízkoenergetické byty od 30 tisíc. Ceny Ekospolu v projektu Panorama Kyje začínají na 40 tisících. Na vstřícnějších cenách se podílí i fakt, že se staví levněji než před třemi čtyřmi roky, protože klesly ceny stavebních prací. „Proto mohou být nyní nově zahajované byty v průměru o pětinu levnější než dříve,“ vysvětluje ředitel společnosti Central Group Dušan Kunovský.
***
Průměrné ceny
bytů v roce 2010
Praha
40 000/m2 (starší bydlení)
56 600/m2 (nové bydlení)
Zbytek ČR
24 300/ m2 (starší bydlení)
33 100/ m2 (nové bydlení)
Zdroj: King Sturge
