Dříve běžná věc, nyní zapeklitý problém. Vyměnit nájemní byt v soukromých rukou už dnes takřka nelze. Majitelé se brání proti kšeftařům.
Jsem v bezvýchodné situaci, stěžuje si devětapadesátiletá Simona Stuchlíková. Žije sama ve stotřicetimetrovém bytě s majitelem a jen nájem ji měsíčně vyjde na bezmála devět tisíc korun. Obává se proto, že po deregulaci si už byt vůbec nebude moci dovolit.
„Z učitelského platu to opravdu neutáhnu,“ tvrdí. Byt je pro ni zbytečně velký, nájem vysoký - proto jeho obyvatelka začala vážně přemýšlet o tom, že se z něj vystěhuje. Směna za menší ale nepadá v úvahu: majitel jí to nechce povolit. Jeho souhlas je ovšem základní podmínkou výměny nájemního bytu.
Pokud majitel odmítne dát souhlas k výměně bytů, a to bez udání vážných důvodů, může se nájemce obrátit na soud, který o výměně rozhodne. Jenže na soud se v Česku čeká měsíce, takže tento postup lze označit za prakticky nereálnou variantu. Nejlepší řešení: dohoda Podle Jiřího Pácala z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí je jediným možným východiskem domluva mezi nájemcem a majitelem domu. „Domluvit se na odstupném za uvolnění bytu, nájem ukončit a z odstupného dotovat tržní nájemné v malém bytě, kterému se postižený nejspíše stejně nevyhne,“ vypočítává Pácal, který má s vlastnictvím a pronajímáním nemovitostí mnohaleté zkušenosti.
V patové situaci se ocitli i novomanželé Jiránkovi. Petr Jiránek již deset let žije v bytě u majitele. Háček je v tom, že majitel žije v zahraničí. „To by samo o sobě nevadilo. Problém je, že majitele není možné v České republice zastihnout. Trvalé bydliště má v USA a s námi nájemníky komunikuje jen přes správcovskou firmu. Předloni jsem se oženil, nyní čekáme rodinu. Do garsonky se ale všichni tři nevejdeme,“ popisuje Jiránek s tím, že by proto rádi byt vyměnili za větší. „K tomu potřebujeme souhlas majitele, kterého ale nemůžeme sehnat,“ stěžuje si nájemník.
Výměna je často kšeft „To, že nebude souhlas udělen, se dá předpokládat, a jediné, co lze dělat, je obrátit se na soud, aby nahradil projev vůle pronajímatele,“ radí Pácal. Takové řešení je ale opět časově náročné. Proto je podle Jiřího Pácala ve skutečnosti řešení jen jedno: přesunout se ze zvýhodněného regulovaného bydlení do běžného, tedy tržního.
Libor Dellin, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů, říká, že výměny nájemních bytů jsou přežitkem z dob minulých. Proto je prý lepší na takové řešení nespoléhat. S ním souhlasí i Jiří Pácal. Oba se shodují v tom, že zejména soukromí majitelé bytů poskytují souhlas s výměnou jen výjimečně.
„A mají k tomu dobré důvody. Bránění výměnám je jen pochopitelná obrana majitelů domů proti kšeftování s jejich majetkem, případně proti tomu, aby se do jejich bytů stěhovali lidé, které si oni -vlastníci - nevybrali a nestojí o ně. Odhaduji, že poctivých výměn nájemních bytů nebylo více než dvacet procent,“ vyčísluje Pácal a naráží na takzvané fiktivní výměny bytů. „Většina takzvaných výměn bytů byla jen prostým nelegálním zpeněžením nájemní smlouvy,“ míní odborník.
V zahraničí byt nevyměníte Zda se majitel domu, v němž bydlí manželé Jiránkovi, snaží předejít kšeftování se svým majetkem, a proto s nájemníky nekomunikuje, se můžeme jen dohadovat. Jiří Pácal ovšem tvrdí, že cizinci obecně tyto takzvané výměny pouze špatně chápou. „Nerozumí tomu, proč tu jsou, vidí v nich něco nesrozumitelného. Ze svého domova to neznají,“ říká odborník s tím, že jiné země institut výměny nemají.
„Je velmi překvapivé, že z důvodů zvyšování nájemného, což bych chápal, se o výměny nežádá. Čekal jsem poměrně velký pohyb. Ten se však nekoná. Pokud přijde žádost, bývají v tom zpravidla podivnosti, které spíše svědčí o snaze nájem zpeněžit,“ popisuje Pácal a pro dokreslení vypráví příklad z praxe své realitní firmy. „Jeden nájemník se pokoušel prodat nájem v našem domě. Paní, co by k nám měla přijít, v tom druhém bytě nikdy ani nebydlela, realitní kancelář jí jen vystavila falešnou smlouvu. Věděli jsme to a snadno podvod odhalili. Jenomže když tento nájemník neuspěl s takzvanou ,výměnou‘, pojal ,kupující‘ za svoji ženu. Nájem tedy přešel i na ni. On vyinkasoval peníze a za pár dnů se rozvedli,“ vzpomíná Pácal. Přesto se výměnám úplně nebrání.
„Ve zdůvodněných případech, například když rodina s dětmi potřebuje jít do většího a domácnost jedince do menšího, takové výměny povolujeme. Jen vždy chceme vyjádření majitele bytu, že ten, co míří k nám, nebyl notorickým dlužníkem,“ podotýká Pácal.
Obecní nájemníci to mají snazší Daleko jednodušší je v současnosti výměna bytů, které patří obcím. Některé obce (například pražský magistrát) založily centra, kam se lidé z bytů, které vlastní město, můžou obracet a žádat o výměnu, pokud jim současný byt přestal vyhovovat.
Například pražský magistrát tak vychází vstříc nájemníkům, kteří mohou mít po deregulaci problémy s placením nájemného.
***
Jak postupovat při výměně bytu
*Na katastru nemovitostí si zjistěte, kdo je skutečným vlastníkem (pronajímatelem) nemovitosti. Za výpis z listu vlastnictví zaplatíte stokorunový kolek. Vlastnictví zjistíte případně ověříte také zdarma nahlížením do katastru nemovitostí na internetu. *K výměně potřebujete nájemní smlouvu a evidenční list. *Pokud je majitelem nemovitosti právnická osoba, obstarejte si u obchodního soudu výpis z obchodního rejstříku. Zaplatíte za něj 70 korun. * Byt můžete měnit pouze tehdy, pokud máte souhlas pronajímatele. Jakmile sepíšete dohodu o výměně bytu, musí ji podepsat majitel nemovitosti (přesněji při výměně bytů s majiteli nejen ten „váš“ původní, ale i ten, k němuž se stěhujete). * Ze zákona by mělo dojít k přestěhování do tří měsíců od podpisu dohody o výměně, jinak dohoda zaniká. Obě strany se ale mohou domluvit na jiném termínu přestěhování. * Poté se sepisují nové nájemní smlouvy. *Pokud dochází k výměně mezi dvěma družstevními byty, musíte k výměně získat souhlas od družstva nebo osoby družstvem pověřené. *Výměnu družstevních bytů lze provést také převodem občanských a právních povinností za poplatek 5000 korun. Co je k výměně třeba a kolik za ni zaplatíte * výpis z listu vlastnictví: dostanete na počkání na katastru nemovitostí, na poštách, u notářů, na I-point, zaplatíte 100 korun za kolek * ověření podpisů: u notáře nebo na matrice, 30 korun (u notáře zaplatíte ještě DPH), právo ověřit podpis mají i advokáti s ověřovací knihou * výpis z obchodního rejstříku (pokud je majitelem nemovitosti právnická osoba): získáte u obchodního soudu nebo u notáře za 70 korun
