Lidovky.cz: Jaký je podíl lidí, kteří s vámi skrze vaši kancelář konzultují problémy týkající se koupě nemovitostí?
Přesné číslo říct nedokážu, ale myslím, že zhruba tak třetina zakázek je právě z této oblasti.
Ať vás koupě bytu nezaskočí. Na co všechno si dát pozor a proč nespěchat s podpisem rezervační smlouvy? |
Lidovky.cz: Co tedy bývá hlavním problémem nákupu nemovitosti?
Záleží, o jakou nemovitost jde. Když člověk kupuje byt od developera, je to jiné, než pokud kupuje třeba starou chalupu. Každopádně právě v případě nákupů u developerů se poslední dva až tři roky čekalo, že na realitním trhu buď praskne bublina, nebo naopak ceny ještě výrazně porostou. To vedlo k tomu, že lidé příliš spěchali a byli ochotni přijmout podmínky, které by dřív neakceptovali. Možnosti vyjednávat o způsobu platby tak byly často omezené a možné smluvní pokuty pro kupující byly stanoveny výš než obvykle. Proto je dobré poradit se s advokátem, který má zkušenosti a preventivně řeší to, co třeba nezajímá finančního poradce nebo realitní kancelář.
Ondřej Preuss (37)Je odborným asistentem na katedře ústavního práva Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze, zároveň je tajemníkem katedry. Kromě toho založil online advokátní kancelář, jež se zaměřuje na poskytování právního poradenství na internetu – službu Dostupný advokát. Klienti si mohou vybrat z balíčků právních služeb za pevně danou cenu nebo zvolit řešení připravené přímo na míru. Věnuje se hlavně pracovnímu právu a právu nemovitostí. |
Lidovky.cz: První, co zájemce o koupi nemovitosti zpravidla podepisuje, je tzv. rezervační smlouva. Můžete vysvětlit, o co jde?
Rezervační smlouva je možná nejzásadnější dokument celé transakce. Často obsahuje podmínky, které jsou potom závazné pro další kroky, tím pádem předznamenává třeba podobu kupní smlouvy. Rozhodně proto klientům doporučujeme rezervační smlouvu nepodcenit.
Lidovky.cz: A v čem spočívá její hlavní úskalí?
Tyto smlouvy většinou bývají značně nevyvážené ve prospěch prodávajícího, který smlouvu připravuje. Lidé často tento dokument podepíšou rychle, protože mají strach, že o možnost koupě nemovitosti přijdou, a až poté třeba zjistí, že nebudou schopni složit kupní cenu, protože nedostanou tak vysoký úvěr. Nebo si uvědomí, že nemovitost nakonec nechtějí, a musí pak zaplatit pokutu pohybující se i ve stovkách tisíc korun. Další možností je, že i přes uzavření rezervační smlouvy prodávající nemovitost prodá někomu jinému. Jelikož však smlouva nebyla vyhotovena pořádně, nedá se s tím nic dělat. Starosti pak zůstanou na straně kupujícího, který má už třeba vyřízenou hypotéku.
Lidovky.cz: Zmínil jste i kupní smlouvu. Na co hlavně by se lidé u ní měli před podpisem zaměřit, aby se vyhnuli budoucím problémům?
Vždy je hlavním bodem stanovení platebních podmínek. Ideálně by to mělo být až po převodu nemovitosti na kupujícího. Vhodným řešením je takzvaná advokátní úschova, která garantuje kupujícímu, že bude částka kupní ceny vyplacena prodávajícímu až poté, co bude v jeho prospěch zapsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí. Naopak prodávajícímu se garantuje, že dostane za prodávanou nemovitost zaplaceno. Užitečné také je pohlídat si investované peníze, protože rostou ceny stavebních prací, což může vést ke změnám rozpočtu – typicky v situacích, kdy se kupuje nedokončená nemovitost. I to je tedy vhodné smluvně ošetřit.
Lidovky.cz: Advokátní úschovu a rozpočet mám tedy kupní smlouvou ošetřené. Jakým dalším komplikacím je před podpisem vhodné předejít?
Často řešíme, že nemovitost má třeba nějaké skryté vady, pak je složité se domoci náhrady nebo odstoupení od smlouvy. Právě proto je potřeba si toto pohlídat předem. Stane se také, že developeři dají do smluv možnost odchylky v rozměrech budoucího bytu. I na to je potřeba si dávat pozor a podchytit to ve smlouvě. Kupující pak nemusí mít starosti a developer je vlastně motivován, aby dodržel předem stanovené podmínky.
Lidovky.cz: Lidé si dnes na zakoupení nemovitosti velmi často musí brát hypotéku ...
V tomto případě je určitě vhodné do rezervační smlouvy napsat, že daná rezervace platí, pouze pokud se lidem podaří získat hypoteční úvěr. Pak je také situace, kdy si hypotéku berou partneři. Ti by měli určitě myslet i na to, že možný problém nastane, pokud se rozejdou. Řeší se pak vypořádání, a když to nemají preventivně podchyceno, může to být velmi problematické.
Lidovky.cz: Ne každý touží po koupi nemovitosti, někdo naopak preferuje život v nájmu. Jaké nejčastější chyby ve smlouvách řešíte zde?
Nejčastěji řešíme spory při ukončení nájmu, kdy nájemce podcení předání bytu a pronajímatel tvrdí, že byl byt značně poškozen, a odmítá pak vydat kauci. Případně požaduje horentní sumy jako náhradu za nějakou opravu a přitom je sporné, jestli byla opravdu nutná. To jsou věci, které doporučuji nájemníkům pohlídat si a preventivně tak řešit problémy. Zmínit lze také to, že když je smlouva na dobu určitou a nájemník by musel ze dne na den skončit dříve, je potřeba počítat s tím, že by platil delší dobu.
Všem těmto a dalším problémům se budeme podrobněji věnovat v novém seriálu Velký manuál k bydlení, který právě startuje na stránkách Lidových novin a zpravodajském serveru Lidovky.cz.
